田德艳与叶柱堂、尹映珍房屋买卖合同纠纷案件方案对比

保留租赁权的前提条件：1.房屋租赁合同有效，不存在以租赁掩盖买卖的事实2.租金递增上涨、租金金额、押金、保证金的约定符合一般生活经验3.涤除银行抵押权

过户可行行分析：1.经查房屋已经于2016.7.8日被查封2.未能办理公证手续3.未能支付全部价款因此，不能过户

方案三、返还购房款+拖延拍卖执行的时间

方案分析如下：

田德艳与叶柱堂、尹映珍房屋买卖合同纠纷一案方案对比图

返还购房款的前提条件：1.卖方不配合过户，根本性违约，买方解除合同，退回购房款2.房屋买卖合同未到法律援助所办理公证，无效，购房款退回购房款返还的数额：可能扣除实际占有的使用费

方案二、保留租赁权

保留租赁权可行性分析：1.保留租赁权需先还清银行贷款涤除银行抵押权，涤除抵押权后，保留租赁权存在如下风险：1.假设尹映珍、叶柱堂不出庭，不能完全确定签名的真实性；假设出庭，则可能向法院陈述实质上是房屋买卖关系。2.12月4日的租赁合同未约定保证金、押金、未考虑租金涨幅、一次性支付租金与正常交易不符，不能认定租赁关系的真实性。3.在涉案房屋上存在多起债权，法官可能会4.从检索的判例来看，以租赁权提起案外人执行异议之诉的案件败诉因此：保留租赁权需代偿银行贷款，且风险大

过户的前提条件：1.涉案房屋未查封2.涉案房屋已经支付全部价款3.涉案房屋的购买人对房屋交易是善意的4.已经到寮步法律援助所办理公证手续

方案一、过户

返还购房款可行性分析：1.关键是执行问题。实施该种方案，需要做财产保全，据了解，现起诉的债权人涉及的金额400多万+90多万+25万，银行债权50来万 ，截至今日，我方债权占总债权的20%-25%，如房屋被拍卖200万，则可以分到30-40万2.关于抵扣租金问题，因房屋买卖合同纠纷与房屋租赁合同纠纷属于不同的法律关系，如被告不提起反诉要求抵扣租金，法官在判决时不会主动抵扣租金。2.实施该种方案的同时，在进入执行以案外人执行异议之诉、对分配方案等提出异议拖延时间，加长收租期