苏州皮革城
2017-10-23 23:34:12 0 举报AI智能生成
设计项目分解
作者其他创作
大纲/内容
苏州皮革城
操作方式
1.改造工程
用地属性
A6-社会福利设施用地-为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属，
养老院，福利院，孤儿院等
2014年《养老服务设施用地指导意见》
出让最高50年
公寓宿舍等居住用房，不得大于40平方
鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设！
对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。
套用此文，因为商业用地更贵，也许就不用补缴？
政府是鼓励需求养老机构的，应争取政府的支持政策
2016《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》
2.装饰装修工程
参考规范
建筑设计防火规范（新版）
新旧的潜在冲突
江苏省商业建筑设计防火规范
与养老功能的潜在冲突
苏州市房屋装饰装修结构安全管理规定
严禁：
１.擅自拆除承重墙或拆除房屋的柱梁板等，危及主体结构安全功能
２.擅自超过设计承载力，在楼板上砌筑墙体
３.擅自在建成房屋下建造地下室或开挖房屋基础
采光井方案不可行
推荐：（威卢克斯）导光管方案，号称一般５年回收成本，使用寿命２０年
（六）擅自拆改供暖，燃气管道和设施的，对装修人处５００元以上１０００元以下罚款
核心风险
经营
工商管理，企业登记，营业执照
消防
不仅是装修＋消防罚款就行养老院风险过大，消防必须过
养老涉及的公寓隔间，医疗可能都会有技术难度
3.外立面改造工程
可合并到装饰工程中
2.过规划局
上海市土局：《上海市房屋立面改造工程规划管理规定》
《建设工程规划许可证》（立面改造）
大量立面开窗可能引起规划局的疑义
苏州《建设工程规划许可证》（外立面）
1.涉及改变建筑使用性质的，应附有关土地办理手续
2.涉及改变建筑墙体结构的应出具房屋安全鉴定书
建筑空间
屋顶空间的利用
负一层只有配套的可能？
楼板开洞，少量符合装修规定，过多过大可能有问题
无障碍电梯
成本估算
时间节点
1.联系好养老团队或个人，尽快了解项目和初判
2.本周四周五和业主的沟通会
3.启动会
周五或下周一
3.下周三各专业的现场会
4.下周五，建筑，养老与业主明确定位方向和布局思路，各专业开始分头作评估报告
5.第三周周三，评估成果汇总，如有问题作相应调整，预算专业介入进行造价估算
6.第三周周五，成果汇总汇报
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