房地产之道
2018-03-27 16:56:20 0 举报AI智能生成
房地产之道——人口、土地、房价、城市规划等本质问题与解决之道。
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大纲/内容
解决之道
土地
1人均100㎡
55% 诚市基础设施-医院、学校、绿地
20%工业用地
1平方公里100亿 15亩产值1亿
20%住宅
5%商业
人流：人口-产业-规划
地价=1/3房价
限价拍卖，地价＜周边房价1/3
城乡结合部土地出让金补贴旧城改造
财税
交易税
低端保障-保障房-0.2%
免税
中端鼓励-商品房-1%
商贷抵扣个税
高端遏制-别墅-5%
2年内卖+8%
房产税-持有成本
市价2%/年
金融
买地必须用自有资金
开发商杠杆率1:3
工业企业杠杆率1:2
居民
首套房-首付20-30%
二套房-首付50-60%
三套房-全款
法律
房地产税法
住房法
租房法
租赁市场（50%）
廉租房20%-政府
农民、学生、城市困难户
子主题
证据：人均住房面积
公共设施、学校、医院配套齐全
所有权归国家，不能对外出租或买卖
价格=1/2商品房=1/6收入
商业租房-20%-开发商
房东-10%
地票
农村地退出，城市地增加
复垦
验资
交易，开发商有地票，才能买地
好处
一亩农村地卖几十万给农民
城市补贴农村
房地产之道
土地失衡
18亿亩耕地
10亿亩-生产粮食
5-6亿亩-生产蔬菜
5-6亿亩-生产饲料原料
每年可用土地600万亩
35% 农村建设用地200万亩
水库
农村基础设施
高速铁路
65% 城市用地400万亩
50% 200万亩 道路、绿化、市政建设
20-30%工业用地
10%房地产住宅（25%）
土地价格失衡
房价涨原因
地价涨
土地拍卖
优点：阳光机制，价高者得
缺点：推高地价
土地供不应求（10%《《25%）
旧城改造，拆迁按均价赔偿，地面价=房子单价
房地产占用社会资源
固定资产投资比重太多（1/6 <25%）
房地产占15-20%
商铺
2万/㎡
2㎡/人
基础设施
工商产业
消耗金融资源较大27-28%
房地产占GDP7%
消耗金融资源7-10%
在财政税收中比重太大
地方政府收入40%
土地出让金
预算外资金
销售租赁比
租赁<10%（50%）
房源
房地产公司
老百姓
少原因
租户弱势群体，
房租被随意涨
随意被收走
租户没有公民权利
教育
医疗
销售>90%（50%）
房价收入比
房租<1/6收入
房价=6-7年家庭收入
资源错配
一二线土地少
人均住宅40㎡
四五县土地多
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