中国楼市脉络图

我们总说，2008年之前的房地产是一个阶段，2008年之后的房地产又是另外一个阶段，之前是改善大家居住环境，是一个良性的涨价阶段。尽管价格也上涨过快，但主要是由于需求释放所导致的。而2008年之后，由于错误的政策，让房地产一点一点的被妖魔化，过度金融化。房子不再是用来住的，而是变成了有钱人发财的工具，制造的贫富差距的门槛。更是变成了穷人的梦魇。

泡沫破灭

2008年：百年一遇的金融危机爆发，面对美国经济下滑，中国出口减退，且国际资本大幅撤离的背景下。我们又想到了房地产的刺激作用。于是果断推出了，日后被喷最多的四万亿政策，宏观经济第一次使用了积极的财政政策，以及适度宽松的货币政策。

2012年：随着央行两次降准和降息，房地产销售开始回暖。2012年：下半年，一线楼市小幅回升。房地产再涨一波，但也许事情又该终结了，因为这次上涨很明显房地产已经是强弩之末，没涨多久。楼市就传出了非常不好的消息，温州跌了，炒房团被套。杭州也要跌。

其核心点就是：完全放开银行的信贷限制，之前考核的是坏账。现在考核放贷数量，你别管3721，赶紧把贷款放出去就好，然后就是盖房子，什么保障性住房，安居工程还有廉租房，全都盖起来。

增长

泡沫

发展

但这次显然事与愿违，我们本想去库存，但结果却造成了一二线城市房价飙涨的后果。

2009年：保障性住房的投资由计划的2800亿，扩大到了4000亿。本来被打翻在地的房地产，快速的被扶起来并又被请回到了国家支柱产业的宝座上。配套政策就是下调首付比例，然后降低税费，刚决定要收的那些营业税，也全都不要了。

1998年：面对亚洲金融风暴的冲击，经济下滑严重。加上我们主动的国企改革，造成了一波下岗潮。为了扩大内需，为了拉动经济，我们开始了轰轰烈了的一次房改。在全国范围激活房地产市场，用住房来带内需，拉动经济增长。

98年房改，99年房贷，2001年税费改革，2002年土地招拍挂制度，一系列的政策先后出台，终于把地方政府推上了卖地的不归路。

2015年：330新政，给这把火上，继续浇油。二手房营业税免征期由5年改为2年，二套房首付比例降低到4成，公积金首套房首付降低到2成。然后同时，2015年连续4次降息，中长期贷款利率下调到了如今的4.9%，在2015年底，我们经济工作会议提出了化解房地产库存。

房价突破：7500元

2014年9月：央行和银监会发布930新政，二套房的认定标准，从认房又认贷，改为认贷不认房。你只要手上贷款还完了就可以继续贷款。不管你有几套房。

1993年：政府出台《国16条》【严控信贷、提高利率、限期收回违规资金】 大幅提高融资炒房成本，造成每人买房，无人接盘。盖好的楼卖不出，房企大幅倒闭。 四大行损失300亿，海南发展银行遭挤兑，被央行关闭。

人均工资不到1000元

海南经验告诉我们：用加大库存的思路来降房价，和用提高房价的思路来去库存，这两个招都不怎么样

（海南岛不到200万人，出现有2万家房地产公司，平均100人/家）

深圳已出现【弃房断供】房子已经沦为了负资产，买来的房子，短期内的价格已经跌破30%，要还给银行的钱，比现在房子的价值还大。所以很多人都选择了忍痛割爱，首付爷不要了，房子你拿走吧。当时很多开发商也在打折卖楼，但是很多老业主跑来维权，阻止开发商降价，甚至不惜的打砸售楼处。闹出了很多啼笑皆非的事情。

在两会之后，北京再出重拳，挑起了新一轮的调控军备竞赛。重启了认房认贷的武器，并直接把商住房纳入了限购政策，一下让商住房的炒作者血本无归。随后各地仍然继续跟进，厦门直接宣布买房，自房本下来之日起，2年不允许上市交易。随后广州和青岛也复制了这个政策，希望进一步锁定楼市炒作的流动性。

2005年：为了控制房价提出了【90/70政策】——也就是90平米住房，必须达到总面积的70%，增加营业税，买完房5年不到就往外卖的交全额营业税。

2016年：年出现了新的房地产局面，那就是一二线高房价，三四线高库存的局面。很多人都看到了一线暴涨，于是纷纷卖掉老家的房子，抢着到一线城市去付首付。这就在亟待去库存的三四线，却变成了补库存。

《中国楼市的前世今生》重点脉络

此文本由旅游地产观察整理

2017年10月份：一二线城市，加大限购力度之后。成交量大幅下降，这才将资金从一二线城市赶出，驱赶着货币奔向三四线城市，才起到了一定的去库存效果。但随后，麻烦又来了，那就是很多三线城市瞬间被炒高，本来是一线城市的买房恐慌，这下传递到了全国范围。

2002年：央行下调贷款利率，公积金贷款5年以上下调到了4.05%，商贷从5.58%下调到了5.04%，用最大力度的信贷政策，支持房地产起飞。所以我们看到了从2003年开始，楼市终于迎来了春天。这一涨便不可收拾。

2007年：随着股市暴跌，债市暴跌。楼市也跟着下跌。但大家也都知道，这段时间发生了全球的次贷危机，所以你说是政策导致的也行，说因为金融危机似乎也可以。

2014年的5月，70个大中城市房价环比下跌，此时宏观经济面临巨大的困难。于是如坐针毡，比国家更困难的是地方，终于在一个月后坐不住了。2014年6月，呼和浩特打响了松绑限购的第一枪，人无头不行，有了挑头的，大家纷纷效仿。2014年底，除了北上广深其他城市基本放开了限购令。

限购的效果带来的就是一地库存，为了解决这一地的库存，我们又只能返回头去刺激房价

2002年-2004年：我们一边释放房地产的红利，一边假装调控。当时的政策基本就3点，不供应高端土地，提高首付比例，以及加息。但房价却没下来，反而涨幅更快了。2004年房价上涨18%，远超居民收入涨幅。

2017年10月份：继北京重新严格调控房价之后，全国20几个城市快速跟进调控。限购限贷，提高首付已经成为了标配。宏观上我们也提出了因城施策的主张，于是各地纷纷开始了调控竞赛，往往一个城市刚想出了新点子，很快就被全国推广。去年底的经济工作会议，我们更是首次提出房子是用来住的不是用来炒的，给房地产发展定调。

房地产确实拉动消费，对GDP年均贡献1.5%房地产投资增30%，房价每年涨幅17%

限购的政策可以说是立竿见影，房地产销售面积从2009年的增长76.9%，以下跌到了负增长30%瞬间市场被冰封。但是别忘了，2008年我们放出了那么多的货币，这些货币可是不安分的，到处乱窜。特别是房地产调控，但碍于经济增长，不敢大幅度的收缩货币，所以仍然是宽松的局面

GDP依然维持了9%以上的增长，大量资金流进房地产全国房价平均增长23%，上海达到了56.7%，大幅超过全国居民可支配收入

2010年：随着经济的复苏，我们又一次调转了枪口。觉得这么炒不是回事，弄不好会造成恶性的影响。结果又开始调控，2010年4月开始连续出台国4条，国10条，进行所谓的史上最严调控，这次重新提高了首付比例，上海和重庆推出了房产税的试点，但最大的杀手锏还是限购。用行政化的手段，对楼市进行控制。

1992年：由于海南临海位置较好，海口优势爆发，全省房地产投资达到87亿，GDP增长83%，全省的财政收入40%都来自于房地产。银行趁着经济特区的东风，大胆放贷款，拿着图纸就能去银行贷款，所以基本很多人都是空手套白狼。

1991年： 南巡讲话后，中国南方开始有港商介入，这些港商都是炒楼的高手，把以往的经验直接复制到大陆。当时大陆低价很低，有大片土地等待开发。

宏观经济回到了一个正确的轨道

压制了大家炒房的热情

2013、2014年：都陷入了比较萧条的局面。大量的开发商手上的楼盘全都出现资金问题，很多其实已经是烂尾了。有的资不抵债只能去借高利贷，或者通过民间金融来融资。兴起的P2P，很多都支持了房地产领域，成为了最后的续命稻草。