2-我国产业园概况
2019-04-10 18:18:18 0 举报
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我国产业园定义、分类、发展趋势 全面总结
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大纲/内容
我国产业园概况
一、定义
产业的分类
第一产业:农业,包括农、林、牧、副、渔等
第二产业:工业,包括采矿业、制造业
第三产业:服务业,包括交通运输业、金融业等非物质生产部门
产业园的定义
关键词:产业集群集约化、区域经济发展,已经发展30多年
二、分类
1、工业园区
含义:工业园区是在一大片的土地上聚集若干工业企业的区域。
案例:苏州工业园
2、经济技术开发区
含义:我国在经济体制转型期间出现的一种通过采取特殊政策、营造优良环境,吸引国外资金和技术、发展外向型经济的特点区域
案例:大连经济开发区、深圳经济开发区、西安经济技术开发区
3、高新技术产业开发区
含义:指性质和功能相似的一类地域组织,即大学、研究机构和企业在一定地域内的相对集中
案例:东莞松山湖高新区
4、特色产业园区
含义:以本地特色资源为基础进行深加工为主导产业并带动相关产业发展,从而加快本地经济发展的一类产业园区
案例:物流园区普洛斯、文化创意德必创意园
5、出口加工区
含义:经国家批准设立的,在港口、机场附近或其他交通便利的地方开辟一定的区域
目标:吸引外资投资,发展国际竞争力出口加工工业
6、保税区
含义:以海关保税政策为基础,经国务院批准设立、海关实施特殊监管,以发展国际贸易、加工以及仓储、商品展示等服务行业为主的特殊经济区域
案例:深圳保税区、宁波保税区
7、边境经济合作区
含义:我国沿边开放城市发展边境贸易和加工出口的区域
案例:云南省的瑞丽、畹町边境经济合作区
三、发展特点
1、以发展经济为目标
2、特定的地域范围实施大量的优惠条件
3、集群效应和生态效益明显
四、开发阶段
1、开发前期:投入为主,土地使用权抵押和财政贴息
2、开发中期:企业形成税收规模,税收返还,土地基础建设,租金为主
3、开发后期:多元化布局,产业链拓展,开发服务性产业,租金和服务收入并存
4、跨区发展:走出开发区,复制市场
五、生态进程
园区1.0——无产业主题型园区:产业定位不明确,产业混杂在一个园区,代表:初期蛇口工业园
园区2.0——产业集聚型园区:明确产业主题,但是产业链不明显,代表:目前大部分园区
园区3.0——产业链型园区:强链补链延链,代表:苏州工业园
园区4.0——产业生态型园区:产业链有机结合,园区和企业并存利益共同体,代表:恒生科技园
六、管理模式
1、政府主导型:设立产业园区管理委员会、设工委(或党委)与管委会,政府手段宏观调控
2、开发公司主导型:完全用经济组织方式管理,管理与开发的双重职能
招商局蛇口工业区为代表的国企型
上海漕河泾微电子高技术开发区为代表的外商型
以浦东金桥出口加工区为代表的联合型
3、政园合一型:实行一套班子、两块牌子,园区管委会主任同时也是地方政府领导
七、盈利模式
1、土地运营
土地增值:只租不售,产业名义低成本获得土地
租金收入:企业租金
商业地产:出租和出售
住宅地产:出租和出售
2、增值服务
1、产业技术性服务:公共技术平台
2、产业发展性服务:外包服务
3、生活配套服务:吃喝玩乐住
4、园区运营服务:物业管理
3、金融投资
1、产业投资:VC/PE
2、企业投资:投资专业性公司实现IPO
3、产业用地资本运作:不允许转售情况,作价入股
4、现有房产资本运作:股权、信托、证券化
4、模式输出
1、生地开发:一级开发,BOT运营,入股共同开发
2、熟地改造:原有物业改造和功能变更
3、委托经营:分享税收和服务性收入
八、发展趋势
1、产业开发法制化:2018年5月1日起,《江苏省开发区条例》——我国第一部省级“园区法”
2、开发主体市场化:政策逐步收紧,地方政府在园区开发中的作用逐步减弱
3、产业定位精准化:科学的产业发展组合,产业生态圈和循环生存
4、要素配置软性化:税收、土地、财政支持等传统招商手段面临终结,企业关注服务一体化
5、产业发展生态化:第四代产业园正在崛起
6、产业转移西部化:境外投资、省外转移,西部迁移
7、产业升级科技化:引进大型公司向科技型中小企业集群转变,代表:杭州区块链产业园
8、产业园区整合化:
战略:一区多园、异地孵化、飞地经济、共建协同创新平台或合作联盟、布局跨区域产业链
原则:一个牵头园区、一个管理机构、一个国资平台、一个主导产业
代表:2017年南京把全市原有的83个园区整合设立15个高新园区
9、园区竞争平台化:品牌、管理、资源和生态网络之间的较量
10、园区产品迭代化:1.0物业空间-2.0产品功能-3.0产业链-4.0生态型城市综合体
11、园区服务中介化:科技创新服务机构、人力资源服务机构、金融服务机构、商务服务机构、专业服务机构
12、园区政策个性化:土地、税收和财政支持——个性化政策
13、园区配套社区化:建立居住细胞-邻里中心-综合片区三级生态社区模式,打造“5分钟生活工作圈“”
14、招商体系专业化:传统的“全员招商”、“三同招商”——四化体系招商
15、盈利模式多元化:售房、租房和物业服务收入——“投资共生模式”、“服务模式”转变,产业投资基金,入股入园企业
16、融资渠道结构化:自有资金、银行贷款、销售回款——结构化融资方案
17、投资参与跨界化:传统制造企业、互联网巨头、资本乃至媒体均开始涉足产业园区投资
阿里巴巴打造的菜鸟电商产业园、恒生科技园
科技媒体36氪打造的氪空间
风险投资洪泰基金打造的洪泰创新空间
18、产业园区虚拟化:智慧4.9,虚拟化产业园区
19、发展模式定制化:因地制宜、整体规划、量身定制
编辑:王欣欣 2019.4
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