买卖不破租赁
2019-05-05 10:35:56 0 举报
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房屋买卖以及房屋租赁的关系
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大纲/内容
买卖不破租赁
法律依据
《合同法》第229条:“租赁物在租赁期内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”
《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第20条
能否适用在动产租赁物
结论:不行。
法律依据:《民法通知》第119条第2款“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
何时对受让人发生效力
在受让获得房屋所有权时。(无明确法律依据)
租金收取衍生问题
收取时间:《合同法》第163条:标的物交付后可以收取。注:无需等到获得物权所有权即可主张。
在办理所有权变动前,原房屋权属人收取了全部租金的情况,怎么处理?
无抵押情况下,买卖不破租赁,买受人概括承受原出租人的权利义务。
有抵押情况下
租赁关系发生在抵押前;
同上述无抵押情况的处理情况。
疑问:原权属所有人获得的部分租金,买受人需追索的话,是以什么事由主张?
意见:依据《合同法》163条(无抵押情况下还有依据《合同法》第107条),要求出卖人继续履行责任
租赁关系发生在抵押后;
租赁合同无需继续履行,对受让人无约束力,租赁关系不得对抗已登记抵押权,在拍卖过程中人民法院可依法除去拍卖。
《查封规定》第26条1款
《最高院审理城镇若干规定》第20条
《担保法司法解释》第65条、第66条
《物权法》第190条
《拍卖规定》第31条第2款
《执行异议规定》第27条、第31条第1款
押金收退衍生问题
押金的性质
1、根据当事人意思表示进行判断,存在租金预付的情况,实务上多认为押金具有担保性质。
2、无定金罚则功能,非特定化性质(非动产质押),认为是让与担保比较合适
承租人于权属变动前已给付押金,变动后有无继续给付押金的义务?
受让人即收原权属人的地位,应确认受让人取得物权所有权以及相关的其他权利,无权要求承租人另行给付押金。
承租人于权属变动前向原权属人给付定金,租赁合同到期后,承租人能否向受让人主张押金退还?
结论:有争议。
主张无需退还。理由:1、买受人未接收到该押金款项;2、未经承租人同意即将该退还事由转给未知第三方,有加重承租方的法律风险;3押金返还作为作为义务,义务的转移如果没经过受领权益人(承租人)的同意,不发生转移的效果;
主张需退还。理由:1、租赁合同和押金条款是主从关系,依据《担保法》第81条应一同转让;2、押金需发挥担保功能,需发生于租赁合同承受以后,由受让人承担押金退还义务比较合适。
《买卖不破租赁若干事务问题探析》陈旨文
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