买卖不破租赁
2019-05-05 10:35:56 0 举报AI智能生成
房屋买卖以及房屋租赁的关系
作者其他创作
大纲/内容
法律依据
《合同法》第229条：“租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”
《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第20条
能否适用在动产租赁物
结论：不行。
法律依据：《民法通知》第119条第2款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
何时对受让人发生效力
在受让获得房屋所有权时。（无明确法律依据）
租金收取衍生问题
收取时间：《合同法》第163条：标的物交付后可以收取。注：无需等到获得物权所有权即可主张。
在办理所有权变动前，原房屋权属人收取了全部租金的情况，怎么处理？
无抵押情况下，买卖不破租赁，买受人概括承受原出租人的权利义务。
有抵押情况下
租赁关系发生在抵押前；
同上述无抵押情况的处理情况。
疑问：原权属所有人获得的部分租金，买受人需追索的话，是以什么事由主张？
意见：依据《合同法》163条（无抵押情况下还有依据《合同法》第107条），要求出卖人继续履行责任
租赁关系发生在抵押后；
租赁合同无需继续履行，对受让人无约束力，租赁关系不得对抗已登记抵押权，在拍卖过程中人民法院可依法除去拍卖。
《查封规定》第26条1款
《最高院审理城镇若干规定》第20条
《担保法司法解释》第65条、第66条
《物权法》第190条
《拍卖规定》第31条第2款
《执行异议规定》第27条、第31条第1款
押金收退衍生问题
押金的性质
1、根据当事人意思表示进行判断，存在租金预付的情况，实务上多认为押金具有担保性质。
2、无定金罚则功能，非特定化性质（非动产质押），认为是让与担保比较合适
承租人于权属变动前已给付押金，变动后有无继续给付押金的义务？
受让人即收原权属人的地位，应确认受让人取得物权所有权以及相关的其他权利，无权要求承租人另行给付押金。
承租人于权属变动前向原权属人给付定金，租赁合同到期后，承租人能否向受让人主张押金退还？
结论：有争议。
主张无需退还。理由：1、买受人未接收到该押金款项；2、未经承租人同意即将该退还事由转给未知第三方，有加重承租方的法律风险；3押金返还作为作为义务，义务的转移如果没经过受领权益人（承租人）的同意，不发生转移的效果；
主张需退还。理由：1、租赁合同和押金条款是主从关系，依据《担保法》第81条应一同转让；2、押金需发挥担保功能，需发生于租赁合同承受以后，由受让人承担押金退还义务比较合适。
《买卖不破租赁若干事务问题探析》陈旨文
职业：律师
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