投资性房地产
2019-07-04 13:37:27 2 举报AI智能生成
投资性房地产（中级职称）
作者其他创作
大纲/内容
概述
特征
赚取租金
资本增值
赚取租金和资本增值
能够单独计量和出售
范围
已出租的土地使用权
1、企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类
2、以经营租赁方式租入土地使用权再转租的，不能确认为投资性房地产
持有并准备增值后转让的土地使用权
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产
已出租的建筑物
企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁租入建筑物再转租的，不能确认为投资性房地产
已出租的建筑物是企业已经与其他房签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物
企业按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在协议中不重大的，应确认为投资性房地产
不属于投资性房地产
自用房地产
企业出租给职工居住的房屋
企业拥有并自行经营的旅馆、饭店
企业自用的办公楼、生产车间和厂房
作为存货的房地产
主要指房地产开发企业的存货
如果部分自用部分赚取租金，能够单独计量和出售的，用于赚取租金的部分计入投资性房地产
确认和初始计量
确认条件和初始计量
确认条件
首先符合投资性房地产定义，其次同时满足两个条件
1、有关经济利益很可能流入企业
2、成本能够可靠计量
外购投资性房地产
确认条件
只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值才可以作为投资性房地产
初始计量
购买价款
相关税费
可直接归属于该资产的其他支出
特殊情况
企业购入自用一段时间再改为投资性房地产，应先将外购资产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或资本增值日起，转换为投资性房地产
自行建造投资性房地产
确认条件
达到预定可使用状态的同时对外租赁或用于资本增值，才可以确认投资性房地产
初始计量
达到预定可使用状态前发生的必要支出
土地开发费
建筑成本
安装成本
应予以资本化的借款费用
支付的其他费用
分摊的间接费用
特殊情况
企业建造完成后自用一段时间再改为投资性房地产，应先将房地产确认为固定资产或无形资产或存货，自租赁开始日或资本增值日起，转换为投资性房地产
有关后续支出
资本化的后续支出
满足确认条件的，计入投资性房地产。进行改扩建等再开发且将来仍做投资性房地产的，再开发期间应作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销
转扩建分录：成本模式
借：投资性房地产-在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
公允价值模式
借：投资性房地产-在建
-公允价值变动（或贷方）
贷：投资性房地产
-公允价值变动（或贷方）
贷：投资性房地产
费用化的后续支出
不满足确认条件的（日常维护支出），应在发生时计入当期损益
后续计量
同一企业职能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
成本模式
科目设置
投资性房地产
投资性房地产累计折旧（或摊销）
投资性房地产减值准备
会计处理
计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的建筑物，当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期计提摊销，当期减少的土地使用权，当期停止摊销。
计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产减值准备
取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
贷：其他业务收入
公允价值模式
前提条件
只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以采用公允价值模式进行后续计量
公允价值是指市场参与者在计量日的有序交易中，出售该房地产所能收到的金额
科目设置
投资性房地产--成本
投资性房地产--公允价值变动
会计处理
公允价值上升
借：投资性房地产-公允价值变动
贷：公允价值变动损益
贷：公允价值变动损益
公允价值下降
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产-公允价值变动
贷：投资性房地产-公允价值变动
取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
贷：其他业务收入
后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式计量的，作为会计政策变更，将变更日公允价值与原账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润和盈余公积）
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式
账务处理：
借：投资性房地产--成本（公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原账面价值）
利润分配--未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
借：投资性房地产--成本（公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原账面价值）
利润分配--未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
提示：涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产）
转换和处置
房地产转换
转换形式及转换日
转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”转换
“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始之日或用于资本增值的日期
“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
会计处理
成本模式
成本模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产均按照账面原价值进行处理，未扣除累计折旧或摊销前账面价值。
公允价值模式
“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额
记入“公允价值变动损益”科目；贷方差额记入“其他综合收益”科目。
记入“公允价值变动损益”科目；贷方差额记入“其他综合收益”科目。
“投资性房地产”转换为“自用房地产或存货”
自用房地产或存货按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额
记入“公允价值变动损益”科目
记入“公允价值变动损益”科目
房地产处置
被处置、永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认
企业出售、转让、报废或毁损时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
实际收到的处置收入计入“其他业务收入”，其账面价值计入“其他业务成本”
成本模式
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
公允价值模式
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产--成本
--公允价值变动
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产--成本
--公允价值变动
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
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