二手房买卖的10条黄金建议-防骗指南
2020-03-17 17:46:48 0 举报AI智能生成
二手房买卖的10条黄金建议
作者其他创作
大纲/内容
二手房买卖10条黄金建议防骗️指南
1、签约主体
基本原则：房产登记在谁的名下，就与谁签订房屋买卖合同
卖方应该去房管局打印房产登记证明，不能只看房产证。
买方核对产权人的姓名及身份证号码，核实房屋有无抵押登记及查封。
中介应督促卖方打印房产证明
常见问题
夫妻共同房产，只有一人签合同
房产仅登记在一方名下
卖房人没有特别说明，买房人不知情，合理对价交易，此时房屋买卖合同有效。
房产登记在双方名下
仅夫或妻一人出来卖房，请特别慎重，如果另一方不配合，就无法办理房屋过户登记，后续涉及到违约责任问题，并且买房人自己有过错。
第三人来卖房（非产权登记上的人）
借名买房的情况，幕后的所有人想卖房，此时必须要求产权登记的人过来签字。
买房人是否限购、是否限贷
中介方必须解释当地的房贷政策，建议买房人先去意向银行了解贷款政策及自己的信用情况。
2、房产情况
产权
验明正身-查看房产证明
在房屋买卖合同中写明房产证/不动产权证号码
现状
实地看房
顶楼、一楼要慎重
朝向、采光、噪音等
物业管理
根据房产证后面的户型图，对比一下：是否一致？
家具家电，在《房屋买卖合同》后面附一个详细的清单
3、房产价格
明确约定，注明大小写
4、付款方式
无需房贷(全款)
需要房贷
1、定金条款
定金不能写成“订金”，也不能写成“诚意金”
定金数额不能超过主合同标的额的20%
2、首付款
写明首付款 的数额及支付时间（现金（收据）、银行转账）
3、房贷条款
因买方原因导致最后无法办理房贷，怎么办？
银行房贷放款时间过长，怎么办？
定金+首付款+房贷数额>合同总价？怎么办？
一方不配合办理房贷手续，怎么办？
把丑话说在前头，明确约定处理方法
01-因买方原因导致无法办理房贷，买方应在贷款未审批通知送达后十五日内以现金方式支付购房款，否则视为违约。
02-因买方原因导致无法办理房贷，双方互不追究责任，买卖合同自动解除
因银行原因导致放款时间超出预期的，双方互不追究责任。
定金+首付款+房贷数额>合同总价，卖方收到银行放款后三日内，应将多余的购房款返款给买方，预期不返还的，视为严重违约，按照每日300元的标准支付违约金，直至多余款项返还为止。
4、尾款
5、税费
一般情况下都是约定由买方承担全部的税费（包括但不限于房屋交易过程中产生的契税、个人所得税、印花税、土地出让金等等，还有水电费、物业管理费、宽带费、电话费等）。
6、过户登记
过户登记
概要
无房贷的，可以直接约定一个时间点，比如：2017年10月20日前支付XX元，并且办理过户登记。
有房贷的，建议约定：在银行放款后十日内，卖方必须配合买方办理房屋过户登记，否则视为违约。
不能不约定过户登记的事项，但也不能简单的约定一个时间点。
建议最好是等银行放款之后再去办理过户登记
7、违约责任条款的优化设计
卖方违约
01、卖方收取定金后，因卖方原因导致房产不能过户的（包括但不限于卖反悔、另行出售、出租、房屋产权存在争议、虚假陈述、被法院查封等等）、卖方应双倍返还定金，退还其余已收款项，并按照合同约定成交总价的20%支付违约金。
02、因卖方原因违约的，买方有权选择解除合同或继续履行。
买方违约
01、因买方原因导致该房产不能顺利过户的，包括但不限于买方反悔、不按照约定及时支付相关款项、违反限购政策不能购买、无法办理房贷又不能支付剩余购房款等等），卖方收取的定金不予返还，买方必须按照合同约定成交总价的20%支付违约金。
02、因买方原因违约的，卖方有权选择解除合同或继续履行。
买卖双方对中介方的违约
01、买卖双方之间相互违约或者其中一方违约，导致该房产无法交易的，不能免除向中介方支付佣金的义务。无论双方还是一方违约，违约方有义务按照本合同约定房屋成交总价的3%的比例支付全部佣金，并且中介方维权所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、交通费等）由违约方承担。
02、本协议签订后，买卖双方私下交易而拒付佣金的，买卖双方各需向中介费另付双倍佣金（即合同总价的6%）作为违约金。
8、户口迁移
因交易房产有原户口未迁出，卖方承诺在2017年12月31日前负责将原户口全部迁出，卖方逾期不迁出的，按照每日500元的标准支付违约金，直至户口全部迁出为止。
9、房产交付
交房问题，比如：卖方收到银行放款后十五日内将该房产交付给买方，逾期视为违约，按照本协议X条的约定支付违约金/逾期期间按照每日500元的标准支付逾期违约金，直至办理交房手续为止。
水电费清缴的问题
10、维权条款的设计
不可或缺，一定要注意
建议约定：在履行本协议的过程中发生争议的，双方应友好协商，协商不成的，在房产所在地的人民法院诉讼解决，违约方应承担守约方维权所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、交通费等）。
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