房地产法律体系

城市规划区国有土地上的房地产开发和交易行为

在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

在规划区内进行建设活动

批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当申请核发选址意见书。

在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当提出建设用地规划许可申请。 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可申请划拨土地。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，领取建设用地规划许可证。

规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效

在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料

在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当城乡规划主管部门批准

城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

国有土地有偿使用的方式包括： （一）国有土地使用权出让； （二）国有土地租赁； （三）国有土地使用权作价出资或者入股。

人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 禁止建设单位参与搬迁活动。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

核发之日起二年内未按规定取得建设项目批准或者核准的，选址意见书自行失效

核发之日起二年内，建设单位或者个人未取得建设工程规划许可证的，建设用地规划许可证自行失效

核发之日起一年内，建设单位或者个人未取得建筑工程施工许可证或者开工报告批准文件的，建设工程规划许可证自行失效

核发之日起二年内，建设单位或者个人未办理用地审批手续和开工手续的，乡村建设规划许可自行失效。

建设单位或者个人提交竣工图和竣工测绘报告等资料向城乡规划主管部门申请规划核实 。

取得批准文件之日起30日内未进行建设的，临时建设工程规划批准文件自行失效。

商品房售楼屋或者工地建筑工棚的，使用期限不得超过该建设项目工期；其他临时建设的使用期限不得超过一年。

建设单位或者个人应当按照规划条件进行方案设计，申请建设工程规划许可，按照建设工程规划许可的内容进行建设。

建设工程规划许可证应当在取得土地使用权证书、不动产权证书、土地出让合同或者划拨决定书等使用土地的证明文件后申请。

城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让遵守本办法

出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。 出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。

已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。

招标、拍卖或者挂牌出让方式设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。

经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让

国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密

受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书

对于经营性房地产开发用地，必须实行出让，不实行租赁。

最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

建设单位应当提供与施工现场相关的地下管线资料，施工企业应当采取措施加以保护

施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境污染和危害的措施。

建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工

本条所说的“附属设施”，是指与房屋建筑配套建造的围墙、水塔等附属的建筑设施。本条所说的“配套的线路、管道、设备的安装活动”，是指与建筑配套的电气、通讯、煤气、给水、排水、空气调节、电梯、消防等线路、管道和设备的安装活动。

编制方案设计文件，应当满足编制初步设计文件和控制概算的需要。 编制初步设计文件，应当满足编制施工招标文件、编制施工图设计文件的需要。 编制施工图设计文件，应当满足设备材料采购、施工的需要，并注明建设工程合理使用年限。

建设工程勘察、设计单位应当在建设工程施工前，向施工单位和监理单位说明建设工程勘察、设计意图，解释建设工程勘察、设计文件。

建设工程勘察、设计单位应当及时解决施工中出现的勘察、设计问题。

施工图设计文件未经审查批准的不得使用。

建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。

设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

建设工程勘察文件未经审查批准的，不得进行工程设计。设计文件未经审查批准的，不得发包施工

承担建设工程施工图设计文件审查的机构，应当取得国务院或省建设行政主管部门颁发的资质等级证书

建设单位或者施工单位应当与本市建筑垃圾运输企业名录中的运输企业签订建筑垃圾运输合同。

工程量清单应当依据国家制定的工程量清单计价规范、工程量计算规范等编制。工程量清单应当作为招标文件的组成部分

非国有资金投资的建筑工程发包方，应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复，逾期未答复的，按照合同约定处理，合同没有约定的，竣工结算文件视为已被认可

国家实施施工图设计文件（含勘察文件，以下简称施工图）审查制度

建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工

第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： （一）工程竣工验收备案表； （二）工程竣工验收报告。 （三）规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； （四）公安消防部门出具的对大型的人员密集场所工程验收合格的证明文件； （五）施工单位签署的工程质量保修书。 住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

房屋建筑和市政基础设施工程施工分包分为专业工程分包和劳务作业分包

建设单位不得直接指定分包工程承包人

本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定

发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

房产管理部门办理房屋所有权初始登记，应当将工程竣工验收备案表作为必备文件

工程符合下列要求方可进行竣工验收： （二）工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。 （三）工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。 （四）质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。 （九）建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。

商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动，适用本法

广告应当具有可识别性，能够使消费者辨明其为广告

房地产广告，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积

房地产广告，不得含有下列内容： （一）升值或者投资回报的承诺； （二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； （三）违反国家有关价格管理的规定； （四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理

租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释

出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

出租人就未经批准的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本条例

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的。

商品房销售应当遵守本办法

商品房销售包括商品房现售和商品房预售

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 　　　　产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×１００％ 　　　　　　　合同约定面积

房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。

预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当办理权属登记手续。开发企业应当予以协助。

广播电台、电视台、报刊出版单位从事广告发布业务的，应当申请办理广告发布登记。

有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘： （一） 申请产权初始登记的房屋； （二） 自然状况发生变化的房屋； （三） 房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。

居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定

凡下列情况的房地产，不得发布广告： （一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； （二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； （五）权属有争议的； （六）不符合工程质量标准，经验收不合格的。

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （三）预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁，适用本办法

本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅

房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算

人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持

房屋的所有权人为业主

下列事项由业主共同决定： (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金。

业主委员会履行下列职责： (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，申请划分物业管理区域

新建住宅物业管理区域应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停放库（位）

前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准根据当地实际情况制定政府指导价

住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和省的规定交存专项维修资金。