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物业行业行研

2021-09-27 15:26:47   18  举报

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物业行业并购领域

物业

收并购

作者其他创作

大纲/内容

概览

行业概况

行业基本面良好

我国是世界第一大人口大国，物业行业有着广阔的市场空间，并且物业服务是居民的刚性生活需求

轻资产、抗周期、现金流充裕、客户粘性高、行业整体回报率较高等特性让物业行业具备投资价值

市场集中度提升，变化既机会

过去

过去10多年中，我国房地产行业发展迅猛，物业行业大企业主要瞄准的是增量市场。
大批量小规模，资质低，服务差，与房地产开发商关系密切的小型物业服务商依靠包干制的物业费机制，压榨成本，降低服务标准生存。

今后

未来我国房地产市场将进入存量房市场，大型的物业龙头，如绿城服务等，将会把工作重心转移到提高自身市场份额，争夺存量物业项目上，由于大型企业在服务、规模、品牌等方面具备较强优势，以前工程队式的小型企业将难以生存，行业龙头的市场份额将进一步提高

把握线下流量入口，未来潜力巨大

物业行业把握着线下生活最重要的流量入口，无论是近水楼台先得月式的配套服务还是物业数据收集，都具备较强的商业价值

物业行业本身利润率不低，且增值及配套服务盈利能力可观

当我国物业市场从增量市场转变为存量市场时，行业将进一步整合，标杆龙头企业将迎来行业整合、增值服务带来的双重增长

投资机会

参股或控股可以实现证券化的大型物业服务企业

重点针对排名T0P30的物业服务公司，在估值合理，有安全边际，且标的本身具备上市条件的情况下，通过参股或控股方式投资布局物业行业

依托于所投资的物业企业，孵化投资专注于某一项增值物业服务业务的专业公司

比如家政、养老、早教、健身房、洗衣店等，以及为物业服务公司提供外包服务的上游企业，比如保洁公司、安保公司、园林绿化及设备维保公司等

行业概况

行业界定

物业服务是指对已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地进行服务管理，包括房屋维修、环境卫生、绿化、治安、道路交通以及家居生活服务。

根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引（2012年修订）》，行业属于“K70房地产业”。根据《国民经济行业分类标准》（GB/T4754-2011），公司所处行业名称为“K70 房地产业”之“K7020 物业管理”

具体分类

居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地

商业物业：有时也称为投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可以大致分为商业物业和办公物业。
商业物业是指各种工商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、酒店、仓储、休闲康乐场所等。
办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等

其他物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业

行业政策

物业服务行业实行在国家层面统一监管、实际监管权下方到县级以上地方政府。
以物业费为例，2004年《物业服务收费管理办法》规定，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业收费的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作；
具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定

由于物业服务行业与房地产开发行业天然的关联属性导致很多业主并没有选择物业服务提供商的权利，行业内存在非市场化竞争的现象。目前监管层的主要监管思路是减少行政干预，引导行业进行市场化竞争。《物业管理条例》中明确提出住宅物业必须以招投标的方式选聘物业服务企业；《物业服务收费管理办法》也提倡业主通过市场竞争机制选择物业企业从而促使形成市场化物业费用；2018年2月，住建部发文废止了《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质认定成为历史，进一步减少了对行业的行政干预，鼓励行业建立自身信用体系，市场化发展

主要法规和政策

主要法规政策

颁发部门

实施时间

主要内容

《建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理岗位培训持证上岗制度的通知》

建设部人事教育劳动司、建设部房地产业司

1996年

对物业管理企业经理、部门经理管理员实行岗位制度，规定相关从业人员应学习的课程

《物业服务收费管理办法》

国家发改委、建设部

2003年

规范物业收费行为，明确各级政府对物业收费行为的监管责任

《物业服务收费明码标价规定》

国家发改委、建设部

2004年

强调物业管理企业向业主提供服务，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准

《物业管理条例》

国务院

2003年颁布，2007年修订

规范物业管理活动，主要确定业主委员会的相关权利和义务，并且将街道办事处及乡镇人民政府纳入到监管体系中

《业主大会业主委员会知道规则》

住房和城乡建设部

2009年

细化业主委员会及业主大会职责规范，行为规范。对于业主委员会及业主大会的主要工作要求进行了详细说明

《物业承接检查办法》

住房和城乡建设部

2010年

规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督

监管体系

住房与城乡建设部（原建设部）

具体由下设的房地产市场监管司监管，其主要职责是制定全国普适性的行业监管法规和政策并会同国家发改委对全国物业服务费进行监督管理

国家发改委

政府价格主管部门，制定或者调整物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审

地方住房与城乡建设部门

执行相关行业政策、法规；处理业主投诉；对违规、违法物业服务企业进行处罚；会同地方发改委对行政区域内物业服务费进行监督管理，是物业服务企业的直接监管部门

业务模式

主营业务

物业服务企业一般提供两种基本服务：基础物业服务和增值服务（多种经营）

基础物业服务

1.保安服务，主要包括巡逻，进出控制，保安员驻守站，访客处理及紧急情况处理；
2. 保洁及绿化服务，包括保洁、绿化、灭虫及景观服务等，一般由分包商提供；
3. 物业维修及保养服务，一般涵盖公共区域设备及设施，如升降机、中央空调及发电机的维修及保养，部分外包给分包商。

增值服务（多种经营）

围绕开发商提供的增值服务

为整个房地产开发项目各个阶段提供顾问咨询服务，一般分为两个子类别：一是在建物业服务，包括示范单位管理服务（销售案场管理）。二是管理咨询服务，包括在项目设计及开发阶段提供的房地产开发咨询服务，以及在交付前后提供的各种物业咨询服务

围绕业主生活提供的服务

1.公共空间租赁服务，主要包括公共区域的管理服务以及广告设计、制作及展出服务。物业公司将和业主共享这一部分收益。
2. 购物协助服务，利用O2O平台为业主及住户提供购物协助，平台进行一定的抽成。
3. 拎包入住服务，为业主和住户提供设计及采购服务，让业主和住户能够及时入住，物业公司预先收取商定的百分比费用或定额费用。
4. 文化教育服务，利用物业公司的资源优势，与教育服务供应商合作开设早教、课后培训班等项目。
5.家政服务，为业主提供家政类上门服务，包括室内外保洁、地毯、吊灯的清洗，地板打蜡等。
6. 健康服务，免费为业主提供基本的自助检查，如果业主想要做更全面的检查，可以将要求转达与物业公司签订合同的医疗机构，物业公司按商定的金额向医疗机构收取一定的中介费

对业主物业价值的管理服务

1. 房屋返租服务，对业主空置的寓所进行出租，实现业主物业商业价值最大化。同时，物业公司收取一定的佣金。
2. 房屋置换服务，包括针对开发商的销售代理服务及二手房的交易经纪服务，物业公司可以在房屋置换服务中收取一定百分比的佣金

收费模式

包干制

对于按包干制收取的物业费，物业服务公司把全数物业费记为收入，就提供物业服务产生的所有开支记为销售成本。
若收取的物业费不足以填补发生的开支，业主和住户并无责任支付不足之数，物业公司要承担有关损失。
包干制是目前国内物业服务行业的主流收费模式

酬金制

对于按酬金制收取的物业费，首先按照一定比例（中国一般为 10%）预留物业服务公司的收益，剩余部分作为运营资金以支付相关的物业服务开支。
若扣除相关物业服务开支后营运资金出现盈余，直接冲抵下个年度期间的物业费。
若运营资金不足以支付相关物业服务开支，则物业服务公司先行代付，然后向住户、租户或业主收回款项

包干制目前是我国物业服务企业的主要收费模式，但是酬金制已经成为未来发展的必然趋势。原因主要有两点：1.物业行业逐渐规范和市场化，大部分资质都已经取消，物业公司需要良好口碑和服务来支撑自身持续发展，酬金制稳定的特性可以保证物业公司为客户提供稳定、高质量的服务。2. 物业开支越来越透明，物业服务公司通过压缩开支获利的可行性降低，风险升高。比如物业公司通过压缩保安编制节约成本，那么一旦小区内出现安全事故，物业服务公司将承担相应责任。目前，成熟的物业服务企业在与业主方确定收费模式时都会优先考虑酬金制

行业基本特征

轻资产

物业服务行业是典型的轻资产行业，固定资产占总资产比例较低。
物业服务企业需要建立完善的运营管理体系，依托具备行业管理经验的管理团队来指导和管理承担安全秩序维护、设施设备维修等职能的一线服务人员，向业主和住户提供物业服务

劳动密集型

由于劳动密集型特点，物业服务公司员工数量较多。在劳动力成本提升的背景下逐渐将部分服务外包出去，同时建设信息化、智能化、标准化的服务体系

服务非标准化

由于提供服务而非标准产品，社区服务需求长尾化，物业行业有增加增值服务范围，聚沙成塔的趋势

客户粘性强

一般来说，更换物业公司成本较高且至少需要一半的业主同意，大型物业公司的客户保持率在98%以上

抗周期性

与房地产开发不同，物业服务行业是存量业务为主，物业服务行业虽然与房地产经济的发展密切相关，但周期表现并不明显，周期性较弱，经营性现金流较为稳健，利润率波动较小

行业规模及趋势