买房哪些事儿
2021-05-30 18:38:14 1 举报AI智能生成
如何买房，怎么买到满意的房子，如何验房；如何卖房，怎么卖出更高的价格；吐血整理出来的脑图，绝对物超所值！有了这份脑图，相信能让你在买房时避开很多坑。
作者其他创作
大纲/内容
买房四大因素
学区
教育资源
成长圈层
学区价值比地铁价值突出，但存在政策风险
地铁
地铁房于非地铁房的差值，一般在5-20%之间
房价大潮来临，地铁房价一定优先于非地铁房上涨，每次回调，地铁房也表现出相应的抗跌性
能级越高的城市，地铁房价值越高，能级越低的城市，地铁房价值也越不明显
地铁价值优于商业
商业
万达、万象城、恒隆等大型商场，对周边房价的带动作用会很明显
大型商业可以聚集人流，人流聚集反过来助推商圈的形成。商圈又会创造更多的就业岗位。就业的人多了，又会提升房价的上涨潜力
能级越低的城市，稀缺的大型商业将成为地方主要价值端，甚至超越地铁等交通价值
开发商
开发商对房子的价值影响是致命的。房屋质量、未来物业的运营，后者决定小区的生命周期
一二线城市，开发商品牌力相差不大，房价最主要集中在地段和房子的品质上
三四线城市，品牌开发商较少，好的开发商反而成为一种独立的稀缺资源
公寓房(不建议买)
持有成本太高
二手公寓
过户税费贵
个税
增值税
土地增值税
城市维护建设及教育附加费
印花税
新房公寓
3%契税
增值潜力一般
流动性太差
政策限制
50%首付+最高10年商贷
法拍房(不建议买)
因为债务纠纷，被法院强制收回拍卖的房
问题
房子自身问题（产权，抵押，实际居住，物业等）
房子长啥样
居住问题。比如有人赖在房子里不走，法院也不管
假租赁合同。买卖不破租赁
年老体残“钉子户”霸占不走
税费问题
增值税高
差额税费高
贷款、户口等其它问题
是否对购房资格有要求
能否贷款
旅游房(不建议买)
不要买三流景区房
不要买交通差劲的房子
不要买野盘
不要买小产权旅游地产
混居房（不建议买）
租售同权的房子
城市周边群的房子
中心城市是否“吃饱”，有能力外溢
交通是否编织成网，流动便利
城建规划，是否能连成一片
房贷
二手房合同转化时，选择LPR利率定价更划算
经济繁荣过剩，LPR利率上涨
经济持平或下行，LPR利率下降
首付能少尽量少，贷款能多贷尽量多
房贷是目前中国金融市场上利率最低的优质贷款产品
如果有公积金名额更好，大部分城市能做到3.25%
很多优惠政策都是针对首套置业房，所以一定要珍惜处女贷
一定要选择等额本息还款法，拒绝等额本金
等额本金
每月固定本金+每月应还利息
前期还款额较高，后期降低
偏向前期还款
等额本息
采用浮动本金，月供恒定不变
前期还的都是利息，后面还的都是本金
偏向后期还款
如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年
物业很重要
尽量选择品牌物业
了解小区业主群体属性，素质高点没错
尽量不要买回迁房和“高低配”的楼盘
遇到不负责的物业，一定要主动要求甚至联合更换
遇到恶人邻居，也要勇敢站出来博弈，约束他们的行径
9个致命的错误买房思维
宏观大势锱铢必较，微观市场走马观花
更应该关注二手房的成交量
宏观层面对房间的影响目前有且只有三个：调控政策、货币、人口和土地
热衷逛售楼处，对二手房门店避而远之
房屋交易，重买更重在卖
如果看到一段时间二手房中介门店门可罗雀，那么此阶段最好别买房
新房售楼处猫腻多，会造势，请群演
地段好、物业优质的次新房才是首选
对房地产中介嗤之以鼻，拒绝和中介交朋友
天天和房子打交道的中介才是对房价最敏感的
中介对政策、贷款利率、房价走势等的了解，都能给你提供买房的判断依据
在交易天平上，中介是比较倾向于买家的。一个好的中介朋友无疑是帮砍价的好手
要买到一套好房，原则上一定要在此地区有2-3名很好的中介朋友。如何建立互助关系？将心比心，一顿烧酒即可
在大城市买不起房，就贷款从小地方买一套，作为过渡
小城市的房价增速永远也赶不上大城市房价的增速
限购政策上来说，会丧失首套首贷的资格
一定要珍惜你的处女贷和处女票
抄底是抄不到的，房价涨就跟着买
政策底：这个城市未来是否会继续发布严格的调控政策
利率底：房贷利率是否结束连降保持稳定
买房就要满足当下居住需求，未来并不重要
当前居住需求
未来居住需求
买房就是跳着买，尽可能地抗压，用家庭50-60%的收入供房最合算，低于这个区间杠杆价值没有最大化，
高于这个区间，对生活质量有一定影响，同样不可取
高于这个区间，对生活质量有一定影响，同样不可取
我妈让我留在身边，房子也要买在家里
站在风口上，猪都能飞上天。好的城市也是风口
我想买房，但只能等我攒够了首付在买
一定要对自己的杠杆能力有充分认知
自己手里有多少钱
家人能支援多少的借款
另一半的家庭能支援多少的借款
对外能借到多少钱
只有你的工作稳定，还贷能力OK，就不要害怕借钱
5-10年后，你的压力会减轻，房子带来的价值会弥补你前期的劳累
读大学不重要，还不如家里有三套房
对于普通家庭来讲，好的大学是实现家族振兴，跨越阶级鸿沟的唯一途径
优质大学生，是各大城市争相竞争的稀缺资源
人才对房子的影响
只要人才集聚，周边社会资源会像洪水汇聚而来
如何窥得先机？
宏观层面，主要看产业，而拥有产业上升力的城市，大概率是高校资源比较丰厚的城市
关注哪些区域大型企业多，上市企业多即可
谨防产业陷阱。看看这个城市的GDP达不达标
如何买到一套好房
时机
对成交数据进行严格的分析推理
结合线下踩盘观察
找房
方法
耐心
宏观认知
你所在城市总共有几个区
哪个区房价最高
哪个区房价最低
为什么两个区存在差价
房价参考以二手房为主，新房没有参考意义
买房因素/关注点
结婚
改善
学区
地铁
环境
工作
商业
升值潜力
牺牲居住品质，保证充足人流量，地铁以及商业等配套
小区和房屋质量
流动性
房价趋势
同潜力下，价格相对便宜
找帮手
与中介交朋友
对房屋买卖熟悉的朋友
踩盘
跟小区的清洁工或门卫保安聊天了解信息
跟小区大爷大妈聊天了解信息。可以问，这个小区住着怎么样，住些什么人？下雨天出路好不好，会不会淹，之前出现过什么事故没有，这时候就要考验你的交谈艺术了。
小区确定无误后，就要监测房源。如果市场行情平缓，没有合适的不要着急，让中介给你监控，只要有新房上线就马上通知你。如果行情是加速上行阶段，那么这时候就要广撒网，这就是多找备选房的重要性。
注意事项
排水系统不好的小区房子不要买
经不住暴风雨考验的房子不要买
2017-2019年开发的房子不要买。这3年，开发商不顾一切搞生产，但又遭遇了还债年，楼市调控，限价政策等负面打击。必然会在建筑材料上省成本
50强以内的品牌开发商，可以保证大概率不出现烂尾情况
可以到同一个开发商已开发的小区实地考察一下房屋质量
不到万不得已，不要买回迁房，再便宜也不买
懂行情
市场行情
花时间多跑几家中介门店看客流量
“标的物”行情
小区平均价格
每套房子的报价均高于小区均价，但成交价最后又回归到小区均价。这是普遍现象
一个房子合理价位的基础要基于小区均价，然后再根据它的户型、采光、视野、通风、装修进行上下浮动分析
一个小区内越大平米的房子，单价反而越低，这是总价不变原理，小区内卖家会相互参考最终售价
如果你所在城市没有可靠的房价信息软件，就要问当地中介获取信息，用最近小区成交的几套房总价处以套数，算出平均数
最好户型的价格
最差户型的价格
顶底楼的价格
座谈环节
筛出房子后，先让中介去探口风，一般按照小区均价的9折，或者用同小区近期成交的最低价去还。当然这很容被骂，但着急卖的卖家一定会再给你讨一个价。还价还得狠一些，没什么坏处。
座谈一般是买卖双方以及中介，呆在一个屋子里。为了让中介帮你，可以事先和中介约定，交出你的底价，多砍下的部分按比例反佣给中介。中介站在你这边说事儿，你的优势就起来了。
事先准备好现金，座谈时推到卖家眼前。这么做的目的是为了表达你的诚意和你的资金实力，卖家喜欢这样的人，也愿意尽快交底。为你多添加一些价码。
交谈时，把你了解的数据都摆出来，小区均价，同户型往期成交价格，以及周边板块的房价，还有装修、家具、户口、税费这些都要了解清楚，在此基础上去根据他的户型、装修、采光、通风等情况适度压价，让他知道你是有备而来，不是善茬，这样有助于更快交出底价。
砍价
砍价的本质在于博弈，这是一场零和游戏，一方的不利因素就是另一方的有利因素
越冷的市场机会越多
一定要让中介帮你弄明白卖家为何要卖房。卖家着急卖房的程度，决定了这套房的议价空间
如果业主是投资客，基本没有砍价的余地
在谈判桌上，主力是你，而不是中介
中介是买卖双方沟通的桥梁，他为你着想，也得为卖家着想
房子怎么样需要你自己去看
报价是中介最大的竞争力，服务是其次。所以找房一定要找哪些多家中介公司代理的房源
砍价要做好心理建设，它是一件磨脸皮的事儿
价格空间，是要靠厚脸皮挖出来的
放下身段，脸皮厚点，直至卖家的终止信号出现：低于这个价绝对不卖！
验房
请专业的第三方机构“验房师”
自己学做验房师
验房路径
房型
面积
层高
通风
墙壁
地板
门窗
水电
橱柜石材设备
小工具
空鼓锤
梯子
卷尺
乒乓球
塑料挡板
电笔
记号笔
便利贴
实战
用眼睛进行全屋扫描，看是否有漏水痕迹，墙壁、地板、厨房大理石板是否有裂纹。
用空鼓锤对全家全范围无死角敲打，包括墙壁、地面、卫生间的瓷砖，发出咚咚声为空鼓。如果空鼓太多，说明工程质量不过关，未来有裂开，掉落的风险。
与合同所述仔细比对，窗户位置、马桶位置、空调位置。如果是精装房，就要把样板房照片拿出来对比，看用料是否一致。
全屋各空间精确标量，绘出房屋实际面积，对比购房合同上的长宽数据，一般误差应该再4%之内，如果不符合约定，则可以要求赔偿
测试卫生间下水弧度，一般卫生间地砖都有坡度，大概5度左右，眼睛是看不出来的，只能四角放置乒乓球，如果顺利滚向地漏，说明质量过关。
测试卫生间防水，用塑料挡板在卫生间门口设置封闭空间。向卫生间注水，大概20厘米左右，观察水位变化情况，并和楼下业主沟通，看是否有渗水情况，卫生间是最容易出现的问题的地方。
对全屋门窗进行检查，看有无沉降、变形、扭曲。多次开关门窗，观察是否严丝合缝，出现卡壳现象。
对全屋电路测试通电性，灯具是否能正常使用，用螺丝刀打开墙壁插座，看是否接通地线。
以上五步中，每一个细节都要关注，如果出现问题，用记号笔记下拍照反馈，要求开发商进行修复，如果问题严重，则要快速反馈要求赔偿。
换房
时机
别人不买时我买，别人买时我卖
价格
询价
如果不是太着急就一定不要直接找中介去挂牌
把自己乔装打扮成一个很真诚的买家，去附近几家中介店里买房询价。尽可能让中介带你去看同类型的房子，比对和自己房子的优缺点
如果没有同类型房子，就找这个小区里最贵的房子和最便宜的房子，然后根据它们的户型，楼层去估计自己房子的价格范围
落定范围之后，还要从住建部查询片区成交价格
定价
合理售价
根据之前对市场的了解，预估出的合适价位
市场报价
这个是用来还价的，一般比合理售价高5%～10%，因为买卖房是大额交易，按照中国人的优良传统，几乎没有不还价的买家，多给自己的房子留议价空间，买家占便宜越多越开心
心理底价
低于这个价格绝对不卖，但如果遇到些客户付款方式特别好的，比如能够在签约当天就能立马把全款给齐的，这种可以在合理售价上给一定的折扣优惠，毕竟资金是有成本的，你越快收到钱，对于你买下一套房子就越有优势
试盘
先定一个比较低的价钱去找一家中介签独家，每周约一段时间集中带买家看房
观察每次看房的人数，人多的话上调房价，人少的话下调房价，最后价格调到每周1、2波客户到家来看为止，然后再挑个付款条件好，痛快的买家成交
如何多卖钱
亮点
附近几个超市
平时买菜几分钟
去地铁几分钟
小区物业怎么样
...
包装
翻新
清洁
装饰
保证干净和整洁，窗帘拉开，让阳光透进来，尽量约一个你们家阳光最好的时间来统一看房，这样可以给到客户一个采光比较好的印象
服务
茶水
音乐
细节
与中介打交道
中介是否有能力把你家房子的“卖点”描述的足够清晰
在谈判面前，中介是否能站在你的利益帮你说话
大部分中介在代理房源的时候，只会对业主的房屋朝向、户型、大小、是否电梯、小区环境做一个大体了解，并不会帮你挖掘卖点。所以你要像售楼处一样自己提炼卖点，以此提价
一般来说，房产交易由买家出中介费，所以这也决定了中介一开始就会站在买家的利益角度去思考问题。可以给予提成让中介站到你这边
尽量不要多渠道挂房，而是选择离自家最近的中介签独家。这样他们不会因为你的房子挂牌多家而压你价格，他们很放心地按照你的要求慢慢卖。
一周统一周末下午某一时间段内看房，不留钥匙（营造房子多人抢购的紧张气氛）
如果签的独家协议有差价分成条款的话，尽量去掉。因为如果签了分成比例，那么这套房子就会沦为某个业务员自己的筹码不放出来，独家推广的效果荡然无存了。
多个买家同时购房，一定要选首付条件好的，走商贷的买家。这样会省去你的置换时间。否则中间的时间差还需要你花成本去弥补。
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