房地产交易制度政策
2024-01-23 16:34:14 0 举报个人总结
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大纲/内容
第一章 房地产业及相关法规
第一节 房地产业
1.房地产是经济发展的基础性和先导性产业。
2.引导和促进房产健康发展有利于：保持经济快速稳步增长，人民安居乐业，满足合理住房需求。
3.房地产是第三产业，是生产和生活服务部门，是商品化和社会化，是生产要素。
4.建筑是物质生产部门，是第三产业。
5.房产与建筑业是合作关系，房产是甲方，建筑业是乙方。
6.房产业包含：开发经营、物业管理、房地产中介服务、房产租赁、其他活动。
房产服务业：租赁经营、物业管理、中介服务。
房产中介服务：咨询、估价、经纪。
房产咨询：接受委托进行市场调查、投资可行性，提供法律、政策、信息、技术等服务的经营活动。
房产估价：分析、测算、判断房产价值并提出建议，为土地和房产买卖提供参考价值。
7.房产开发企业是组织者和决策者。
8.房产兼有：经营、生产（开发）、管理、服务等性质，属于第三产业。
9.房产作用
改善住房条件
优化产业结构，吸引外资。
增加政府收入。
带动其他产业发展。
第二节房产经纪相关法规政策
1.房产行政管理关系是管理与被管理的关系。
2.住房保障法律中涉及到的重点问题：
保障对象：房源筹集
保障方式
房源筹集
租赁型保障房运作模式
产权型保障房运作模式
准入、退出。
3.政府通过配租、配售、发放租赁补贴解决低收入家庭的住房困难。
4.房产法律调整对象关系：开发、交易、物业管理、行政管理、住房保障法。
5.人大及常务委员会颁布的法律：《城市房地产管理法》；房产相关的法律：《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》。人大-管理法。
6.条例属于行政法规。
7.管理规定属于行政规章。
8.房地产法规政策体系的主要内容包括：宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件、最高人民法院司法解释。
9.部门规章：规定、办法、细则、规定。
10.划拨：国家、军事用地，城市基础建设和公益事业，国家扶持项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。
11.经济适用房是划拨供给。经济是买，廉租是租。
12.评估制度：按照国家规定的基准地价、标定地价和重置价格。
13.房屋产权和交易等由住房城乡建设（房地产）部门承担。
14.如实申报价格：转让、依法处分抵押房产。
15.《城市房地产管理法》确立的制度：国有土地有偿、有限、可流动使用制度；成交价格申报；价格评估；评估人员资格认证制度。调整的是与开发、交易、登记管理有关的社会关系。
16.房产转让时，成交价格低于正常市场价时以评估价格作为缴纳税费的依据。向房地产管理部门申报。
17.房产交易关系：转让、抵押、租赁、所有权。
第二章房产基本制度与
第一节 我国土地基本制度
1.土地管理基本制度：登记、国有有偿使用、土地管制、耕地保护。
2.土地用途：农用、建设、未利用。
3.土地所有制：社会主义公有制；城市土地为国家所有；农村宅基地属于集体所有；房屋、住宅属于私人。因此，土地所有权为国家所有和集体所有，房屋所有权为国家、集体、私人三种。
4.国土所有权由国家即国务院代表人民行使。
5.国有土地范围：市区土地；郊区没收、征收、征购为国有的土地；不属于集体所有；农转城镇的原有土地；国家组织移民、自然灾害搬迁过的土地。
6.土地基本制度：所有、使用、管理。
7.管理基本制度：用途管制、耕地保护。
第二节 我国土地使用制度
1.土地用途变更须出让人和市、县城市规划部门同意，签订变更协议并调整出让金。
2.两个及以上要采取招标、拍卖的形式出让。
3.年限：居住70，商、旅、娱乐40，剩余50。
4.国土使用权出让体现的是国家以土地所有者身份与使用者之间的经济关系。
5.变更时姓名、名称、地址等变更。
6.划拨的特征：1.除法律、行政规定外，没有使用期限；2.使用权包括使用者拆迁款、补偿费和无偿；3.未经许可不得转让、出租、划拨；4.按程序走；5.除出让的土地外，其他均为划拨；6.未经批准，用途不可更改。
7.国有建设用地租赁是国有建设用地的有偿使用形式之一，是出让方式的补充。
8.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议。
9.合同条款：名称、住所；界址、面积；设施的空间；土地用途；使用期限；费用及支付方式；解决争议的办法。
10.土地使用权转移：出售、交换、赠与。
11.出让金：60日内由使用者签订合同后缴纳。
12.按照取得方式，有偿使用方式：建设用地使用权出让；国土租赁；建设用地使用权出资、入股和授权经营。
13.农村集体土地制度试点任务：1.完善土地征收制度；2.建立用地入市制度；3.改善宅基地制度；4.兼顾收益分配机制，提高个人收益。
第三节 我国房屋基本制度
1.建筑物所有权对专有部分所有权占主导地位。
2.房屋征收的核心：不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权。
3.城镇住房制度改革：试点（80-91）；全面（92-02）；深化（03年以来）。
4.对私人财产具有：占用、使用、处分、收益的权力。
5.小产权房：乡村集体、与开发商合作霍开发商协议租用集体土地，在上边自建并出售的所有权权能不完整或使用权受限的商品性住房。属于违法建设和销售，不能交易、等级、抵押和继承。
6.房屋所有权：全民、集体、私人、外资及中外合资。
7.房屋按占有形式氛围：单独和共有。
8.我国实行计划经济体制，城镇住房投资、建设、分配和管理由国家和单位统包。
9.廉租房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
10.足额补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。
11.房屋征收意见收集不得少于30日。
12.公租房限定建设标准和租金水平。
第四节 房地产权力
1.用益物权：在他人的物上依法享有占有、使用、和收益的权力。
2.宅基地使用权为一户一宅制。
3.土地承包：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年，特殊林地经国务院林业部门批准时间可延长。
4.房产所有权具有：完全性；整体性；恒久性；弹力性；绝对性。其中，绝对性与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。
5.地役权是指房产所有权或土地使用权人（地役权人）按照合同约定利用他人的房地产（供役地）提高自己的房地产（需役地）效益的权力。
6.房屋所有权原始取得：依法建造、依法没收、收归国有的无主房屋；合法添附。
7.房屋所有权继受取得：买卖（拍卖等）、赠与、互换、依法取得。
8.租赁权属于债权，具有占有和使用房屋的权利。其他均为物权：所有权（自物权）、使用权、经营权、地役权、抵押权。
9.物权又称为绝对权和对世权。
10.除非法律另行规定，物权与债权同时存在则线保护物权。
11.房屋所有权消灭：主体消灭；客体消灭；转让、受赠等原房主权力消灭；国家判定消灭；放弃所有权。
12.业主的建筑物区分所有权：专有部分所有权、建筑区内共有部分共有权、共有部分享有共同管理的权力。
13.所有权设立与转移，办理所有权登记及转移登记手续。
14.债权人可以对抵押的房产进行折价或拍卖、变卖等价款优先受偿。
15.建设用地可以在土地的地表、地上、地下分别设立。新不得影响旧。使用权可出让、划拨、转让（买卖、赠与等）、租赁形式获得。
16.住宅自动续期，非住宅申请后续期，需要提前一年申请。
17.房产转让时，所有权和使用权同时转让。
18.土地登记由县级政府机构办理。
19.保障性住房：廉租、公共租赁、经济适用房、限价商品住房。
第三章房地产转让相关制度
第一节房地站转让概述
1.转让：产权发生变化。
2.出让方式取得使用权并投资开发，应完成开发投资总额的25%。
3.房屋转移登记应在事发之日起90日内提出申请。房产管理部门7天内回复。
4.房产转让应当载明土地使用权取得方式。
5.《转让管理规定》转让程序：
1.签合同
2.90天内提交资料并报价格
3.7天内对文件进行审核。
4.管理部门核价，需要可去现场。
5.缴纳税费。
6.办理登记，发证书。
6.合同内容：
1.姓名、住所、联系方式。
2.证书名称和编号。
3.位置、面积、界限。
4.土地宗号、使用权取得方式及年限。
5.用途性质。
6.成交价格及方式。
7.支付时间。
8.违约责任。
9.其他事项。
7.有偿转让：买卖、抵债、入股等。
8.无偿：赠与、继承等。
9.不得转让的情况：出让方式获得的土地用于投资开发；成片开发的土地；限制房产权利的；依法回收；未经共有人同意的；权属有争议的；未领取证书的；其他禁止形式。
第二节 存量房买卖制度政策
1.中介擅自发布房源的惩罚：记入信用档案；取消网签资格；1-3w的罚款，对经纪人罚款1w。
2.房产商品具有独一无二、不可移动、价值量大等特性。
3.房产需求：刚需、改善、投资、投机。
4.房屋购买经纪合同九、一；房屋出售经纪合同十一、六。
5.存量房买卖合同由城乡建设部与工商共同定制。
6.签订房屋出售、出租合同，应编制房屋状况说明书。
第三节 其他类型房地产转让管理
1.城市房地产转让管理规定的不办理出让手续的有：
1.经城市规划部门批准，土地用于《城市房地产管理办法》第二十三条规定的项目。
2.私宅，仍用于居住。
3.按国务院规定出售共有住宅。
4.同一宗土地部分房屋转让而土地使用权不可分割的。
5.转让的房产展示难以确定土地年限、用途和其他条件的。
6.根据城市规划，土地使用权不宜出让的。
7.县级以上人民政府规定暂时无法或不许采取土地使用权出让方式的其他情形。
2.购买经济适用房不满5年，只有有限产权。
3.限价商品房=限房价、限地价，按照“以房价定地价”的思路。
4.处分共有房屋需全员同意，按份需2/3以上的人同意。
5.属于成片开发的土地，应形成工业或者其他建设的用地条件，方可转让。
6.转让房地产开发项目，变更手续完成后30日内去房地产开发主管部门备案。
7.买除经济适用房后第二套房，政府按规定及合同约定回购。
8.印花税：开公司、投资；土地占用税：占用耕地从事非农业；契税：房子。土地增值税：开发商。
9.《商品房预售许可证》：1.预售申请表，2.营业执照、资质等级证书；3.土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证；4.资金投入25%以上的证明；5.施工合同及施工进度的说明；6.商品房预售方案，7.其他有关材料。
第四节 交易合同网签
1.大力推行网签：1.信息共享；2.信息集成共用；3.代码采集；4.跨部门业务联办；5.管理水平。
第五节 交易资金监管
1.违规房产列入严重违法失信企业名单；违规互联网金融从业机构列入互联网金融风险专项整治重点对象；将互联网金融从业机构、小额贷公司违规提供融资行为依法录入征信系统。
2.规范融资，需房产管理部门、地方金融监管部门、中国银行、银监会。
3.《商品房预售款监管协议》：开发企业、商业银行、房产局三方签订。
第四章 新建商品房销售相关
第一节 商品房预售管理
1.《城市商品房预售管理办法》规定，不规范使用款项的罚款违规所得的3倍，但不超过3w。
2.《城市房地产管理法》规定预售制度。《城市房地产商品房预售管理办法》规定要向市、县人民政府管理部门提交资料：许可申请表；《营执》和资质等级证书；使用权、规划许可证、工程施工许可证；资金到达25%以上；施工合同及进度说明；预售方案；其他。
第二节 商品房现售管理
1.违法销售商品房，没收所得并收取预付款1%以下的罚款。
2.中介代理销售不符合的商品房时，罚2-3w。
3.未取得资质的罚5-10w。
第三节 商品房买卖合同
1.商品房建筑面积：套内+分摊。按套计价或按套内建筑面积计价的，须在合同中标明：建筑面积和分摊的共有面积。
2.面积误差比=【（产权登记面积-合约面积）/合约面积】*100%。面积误差值在3%以内的据实结算房产。
3.合同买卖纠纷在一审和二审阶段的适用。
4.商品房销售：单元、套、建筑面积、套内建筑面积去计价。
5.产权登记按建筑面积登记。
6.可以退房
1.面积误差比小于等于3%，据实结算。
2.超出3%，退房。
3.有改变，10日内书面通知买受人，否则退房。
7.商品房销售广告和宣传资料为要约邀请。
8.发布广告：资格证明、资质证书、土地使用证明、验收合格证明、预售许可证、产权证明、委托证明、确定真实的其他证明。
第四节 新建商品房售后质量管理
1.对建设方，防水5年，对开发商，防水3年。
2.竣工验收：概况、验收意见、时间和程序、执行基本情况。
3.防水3年，管道堵塞2个月，冷热系统和设备1个周期，灯具开关6个月，其他1年。
4.交房提供：住宅质量保证书和使用说明书：结构、性能、部件类型、性能标准做说明，包含：监理单位、装修事项、设施、预留位置、门窗等、配电负荷、承重墙等、其他。
5.交房60日内，向房产行政部门提交资料。
6.建筑两字出现：防水5，冷热系统和设备2个周期，电气、排水、设备2周期，装修2年。其他约定，从验收合格算起。
7.工程质量监督机构应监督组织形式、验收程序、执行验收标准。
第五节 物业管理
1.维修基金：住宅、非住宅、公住房。
2.物业确立的法律关系：业主间、业主与物业、供水电与业主和物业、社区委员会与业主大会和委员会。
3.管理规约：物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主的义务、违反承担的责任。
4.物业管理的内容：常规、针对专项、委托特约。
5.维修电需要2/3以上的人员同意。
6.管理的基本制度：业主大会、管理规约制度、物业承接验收、专项维修基金制度、前期招投标（与房产经纪无关）。
7.业主大会是最高权力。
8.业主委员会：5-11人，30日内备案，主任1，副主任1-2。
9.现场查验20日前，移交所有资料。
10.业主与服务企业属于服务与被服务的关系。
综合：
1.出卖人延迟交付房屋，催债合理期限为3个月。
2.更正登记时制楼层房屋等错误。
3.商品房合同属于典型和要式合同。
第五章 房屋租赁相关制度政策
第一节 房屋租赁概述
1.产权不同，房屋租赁可分为：市场化的商品房租赁，政府支持的保障性住房租赁。
2.房屋租赁市场：福利租房，市场化租房，保障性租房，专业化租房
租赁市场特点：价格稳定、季节变化明显、交易频繁、地区性市场。
第二节 房屋租赁合同
1.租房期间，承租人可单方面解除合同的有：租房的权属产生争议，租房被查封。
2.租房30日内，向房管局备案。
3.确定承租人：已占，已备案，合同成立在先。
4.租赁合同：诺成，双务，书面，备案。
5.当租房合同无效、期满、解约时，可向法院提出次承租人支付违约占房费。
6.房产税均为4%，如3000*12*4%=1440元。个人出租，减半。
综合练习
1.影响租金：市场、房屋基本情况、房屋出租。房屋基本情况：区位、实物、权益。
2.纳税：大1.5-30；中1.2-24；小0.9-18；县、镇、工矿0.6-12。
3.对于符合要求的房屋，3个工作日内办完登记备案。
4.出租人禁止行为：1.违法分割；2.厨房等供人居住；3.出租经济适用房、廉租房；4.单方面提高租金；5.将非居住房屋出租。
5.增值税个人纳税：应纳税=含税销售额/（1+5%）*1.5%。
6.公租房合同内容：1.当事人名称；2.房屋位置、面积等；3.租赁期限等；4.维修责任等；5.缴纳其他费用等；6.退回情形；7.违约责任等；8.其他事项等。
7.房屋租赁：住宅、商业、办公、生产等。
8.按照成本价=标准价购买公房。
9.公租房可通过新建、改建、收购、长期租赁等方式筹集。
10.租金构成：折旧、维修、管理、利息、土地使用、房产、利润、税金、保险。
11.教育费为增值税和消费税之和的3%，地方为2%。
12.申请公租房：本地无住房或住房面积低于规定标准；收入、财产低于规定标准；外来务工人员且收入稳定就业达到规定年限。
13.2016年4月30日前按照5%纳税，2016年5月1日后取得房产的按3%纳税。
14.维护建设税：城市7%，县城、建制镇、工矿区5%，其他1%。
15.影响租金的房屋基本情况：区位、实物、权益。
权益：规划、期限、共有、用益物权、担保设立、租赁或占用、拖欠、查封等限制、权属清晰等。
16.2008年3月1日起，出租个人所得税按10%征收。出租应缴增值税3%的基础上减半。
17.房屋租赁用途：住宅、非住宅。
18.房屋租赁目的：自助、转租投资。
19.房屋租赁期：短租、长租。
20.公租房续租应在租赁届满前3个月提出申请。
21.公租房租金标准政府定价。
第六章 个人住房贷款相关制度
第一节 个人住房贷款政策
1.2016年2月后不限购首付款比例25%，上下浮动5%。限购30%。
2.个人贷款期限在1年内的（含1年）实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息，1年以上的，于下年1月1日起重新计算。
第二节 房地产抵押制度
1.抵押合同条款：担保范围；债务期限；被担保权的种类和数额；抵押财产的名称、数量、质量等。
2.土地所有权不得抵押。
3.以出让方式取得土地使用权并抵押的，不能超出剩余年限。
4.乡镇、村企业的建设用地使用权不可单独抵押。
第三节 住房公积金制度
1.2016年2月21日后公积金每年6月30日为结息日。
2.住房公积金的财政监督体系包括：财政、中国人民银行、审计部门、职工、单位和社会。
3.公积金通过信贷政策体现。
综合：
1.首付款比例由信用状况和还款能力等综合确定。
2.2015年9月后，已结清第一套房子的，第二套首付款为20%。
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