城市房地产管理法
2021-08-20 17:16:40 0 举报AI智能生成
城市房地产管理法，从房地产开发，房地产开发用地，房地产交易等方面进行分析与整理的思维导图，可用于法考及房地产法方面的学习。
作者其他创作
大纲/内容
房地产开发
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；
用途和期限
出让方式取得，按约定用途，期限开发；
土地闲置罚则
满1年未动工开发，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；
满2年未动工开发，可以无偿收回土地使用权，除不可抗力或政府行为、动工开发必需的前期工作造成的迟延除外；
合作开发房地产问题
出让土地使用权，可作价入股，合资、合作开发经营房地产；
划拨土地使用权合作开发，合同无效可补正；
合作开发房地产合同的当事人，一方具备房地产开发经营资质，应认定合同有效；
当事人双方均不具备房地产开发经营资质，应认定合同无效；
安全性要求
国家标准和规范、竣工验收合格证；
房地产中介服务机构
房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等;
房地产开发用地
出让
土地使用权出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；
土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；
出让方式
可以采取拍卖、招标或双方协议的方式；
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地
有条件的，须采取拍卖、招标方式；
没有条件，不能采取拍卖、招标方式，可采取方协议的方式；
出让合同
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订；
土地使用权出让最高年限由国务院规定；
土地使用者须按出让合同约定支付土地使用权出让金；违约的土地管理部门有权解除合同且可以请求违约赔偿；
支付土地使用权出让金，土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；违约，土地使用者有权解除合同或可请求违约赔偿，解除合同的，土地管理部门返还土地使用权出让金；
改变土地用途
必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意；
签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金；
建设单位缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地；
新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府；
出让土地使用权续期
在出让合同约定的使用年限届满前不收回，除因社会公共利益需提前收回应给予相应补偿；
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用，应至迟于届满前1年申请续期，除据社会公共利益需收回的，应予以批准，重新签订土地使用权出让合同并支付出让金；
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但未获批准，土地使用权由国家无偿收回；
建设单位应按照出让等有偿使用合同的约定，或划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该土地建设用途应经自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准；
划拨
土地使用权划拨，是县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；
依《城市房地产管理法》规定以划拨方式取得土地使用权的，没有使用期限的限制，除法律法规另有规定除外；
县级以下人民政府依法批准，可以划拨方式取得的建设用地
国家机关用地和军事用地；
城市基础设施用地和公益事业用地；
国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
法律法规的其他规定；
房地产交易
概述
分类：房地产转让、抵押、租赁；
房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记；
房地产交易时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；
房地产成交采取价格申报制度；
房地产转让
出让地+房转让
按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
按出让合同约定进行投资开发
属房屋建设工程，完成开发投资总额25%以上；
属成片开发土地，形成工业用地或其他建设用地条件；
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；
房地产转让，应签订书面转让合同；
转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移，如果没有土地用途的变更无需重新签订合同；
转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限—原土地使用者已使用年限后的剩余年限；
划拨地+房转让
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按国务院规定，报有批准权的人民政府审批；
政府准予转让，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依国家有关规定缴纳土地使用权出让金；
有批准权的政府按国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国务院规事实上将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理；
商品房预售
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
持有建设工程规划许可证；
按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
取得预售许可证明
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效；
商品房预售合同备案
商品房预售人应按国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案；
当事人以商品房预售合同未按法律法规办理登记备案手续为由，请求确认合同无效，不予支持；
《预售商品房认购书》是商品房预售合同的预约合同→预约条件成就（取得商品房销售许可证）签订商品房预售合同；
房地产抵押
抵押权设定
出让地
以出让方式取得的土地使用权，可以单独设定抵押权；
若该土地上有房屋，应将该国有土地上的房屋同时抵押；
划拨地
以划拨方式取得的土地使用权，不得单独抵押；
若该土地上有房产，以房产设定抵押时须同时抵押房屋所占用范围内的划拨土地使用权；
抵押权实现
出让地
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产；
该建设用地使用权实现抵押权时，应将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿；
划拨地
设立房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得，依法拍卖该房地产后，应从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿；
房地产租赁
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应将租金中所含土地收益上缴国家；
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