【升级版】广州市南沙区旧村改造流程图

1、旧村改造项目应在城市更新片区策划（含详细规划修改）方案经区城市更新领导机构审定后方可开展公开引入合作企业招商工作；2、村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议，对引入合作企业的意愿进行表决

标图建库

初步确定改造范围

1、根据城市更新项目需要，由区政府统筹整合，在市规划和自然资源行政主管部门的指导下，按照城市更新单元划定原则，合理划定城市更新单元

基础数据公示

基础数据调查单位招标

数据测量

资格审查

1、村集体经济组织制定招商文件；2、招商文件征求镇（街）、区城市更新部门、区政府意见后，由村集体经济组织通过“四议两公开”程序进行表决；3、表决主体：村集体经济组织成员大会或成员代表会议；4、通过比例：成员大会到会人员半数通过；成员代表会议2/3以上的成员代表参加，所作决定应当到会代表2/3以上通过

1、市储备库内项目由申请主体编制旧村改造必要性及可行性论证报告，经属地镇（街）初审后，提交区城市更新土地整备中心组织专家评审、论证、打分，形成论证报告报区城市更新主管部门审核，具有高可行性及必要性，按照程序上报审核同意并纳入市储备库后进入“N”项目管理，“N”项目在完成基础数据调查、核查工作的基础上方可开展片区策划编制工作

缴纳土地出让金

1、属地镇（街）应按照与村集体经济组织、银行与合作企业签订的四方协议对保证金的使用进行监管，确保专款专用；2、竞得企业的保证金及其利息在合作协议签订后转为合同履约保证金，在实施方案批复后经村集体经济组织同意，可部分或全部转为复建安置资金

办理规划设计条件

1、市城市更新部门委托第三方开展核查工作；2、核查单位应当在接收数据之日起30日内完成核查，并出具核查结论；遇雷雨天气、部门配合等原因导致核查未能按期完成的，核查时间可延长15日；3、房屋调查和房产测绘抽查比例不少于30%，抽查结果与上报核查的成果相较，误差比例小于或等于5%的，认定合格；误差比例大于5%的，应予以修正

确定合作企业

1、区政府征求市相关部门意见，同步开展城市更新单元详细规划草案公示，多种方式征求规划地段内利害关系人及社会公众的意见，公示时间不少于30日；2、根据意见修改完善城市更新单元详细规划及评估报告

同步征求意见

1、区城市更新机构委托设计单位；

签订拆迁补偿安置协议

摇珠分房

1、区城市更新工作领导小组办公室在5个工作日之内出具片区策划方案复函，并在区主管部门工作网站上公布

更新单元详细规划必要性论证

1、对于未纳入市储备库，但满足产业导入条件，位于城市出入口、重要交通干线、重点功能片区、重要产业平台等核心区域范围内的旧村改造项目，结合改造意愿、规划实施要求、项目自身经济平衡等情况进行旧村改造可行性和必要性论证，按程序上报审核同意后，可向市主管部门申请纳入市储备库

1、由属地镇街向区更新机构申请开展基础数据调查

发布招商公告

区政府审批

1、基础数据调查成果经核查合格后30日内向市城市更新部门汇交；2、市城市更新部门将城市更新基础数据普查和汇交的基础数据调查成果纳入城市更新基础数据库进行集中管理

年度实施计划

1、村集体经济组织应自《合作改造通知书》发出之日起，在招商文件规定的时间内与合作企业签订《合作协议》，并抄送区城市更新部门和属地镇（街）；2、合作企业应在签订《合作协议》后30日内，与村集体经济组织在南沙区注册成立合作公司，办理工商注册、税务登记等手续，约定工商注册地、税务征管关系及统计关系均在南沙发生，并有实际办公人员在南沙办公

1、设计单位根据数据调查成果编制初步方案；2、位于南沙中心城区的旧村改造项目融资地块（含村留用地） 上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的40%以上；位于中心城区以外的旧村改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的30%以上；3、区城市更新机构组织相关部门对初步方案审查

1、城市更新片区范围应结合城市发展战略、国土空间总体规划、城市更新中长期规划等划定，可以包括一个或者多个城市更新项目；

改造意愿表决

成果入库

区属国企介入

1、区政府对城市更新单元详细规划及评估报告进行审批，如有需要组织召开专家评审会

项目可在实施方案批复后，按“民生先行、灵活分片、动态分期”原则，签一片、拆一片、 供一片、建一片，先行建设复建安置房、公共服务配套设施、 交通基础设施，并优先移交投入使用。项目可根据实施情况分地块申请办理规划、用地、施工等许可事项。旧村改造项目融资地块受让人在完成拆旧范围内80%以上村民房屋及全部集体物业拆除及平整，且复建安置房形象建设进度达到80%以上的， 可申请办理该地块范围内商品房预售许可，且申请比例不得高于60%；融资地块商品房申请规划核实前应完成旧村改造项目拆除工作

区储备项目

征求意见

1、表决主体：村集体经济组织成员大会或成员代表会议；2、通过比例：成员大会到会人员半数通过；成员代表会议2/3以上的成员代表参加，所作决定应当到会代表2/3以上通过；3、候选企业如均未得到上述规定票数，则选择得票最高的前两家候选企业进行下一轮投票，直至其中一家企业得到通过表决的票数，方可确定为合作企业；4、经村集体经济组织确定的表决结果在政府公共交易平台、南沙区人民政府官方网站和广州市住建局官方网站同步公示，公示期不少于5天；5、政府公共交易平台和采购代理机构在收取采购代理服务费后2日内，由采购代理机构向村集体经济组织发出《成交通知书》；6、村集体经济组织在收到《成交通知书》之日起5日内向合作企业发出《合作改造通知书》，并抄送区城市更新部门和属地镇（街）

签约拆迁及回迁

签订合作协议

1、每年定期下达；2、流程：区更新部门→区政府→市更新部门→市城市更新工作领导小组

实施方案批复后表决

1、表决主体：村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人；2、通过比例：总人数的80％以上；3、批复后三年内通过率需高于80%，否则修改实施方案重新报批；4、开展土壤环境调查评估，供地前完成

实施方案批复

施工建设

实施方案编制及报审

1、市储备库内项目由申请主体编制旧村改造必要性及可行性论证报告，经属地镇（街）初审后，提交区城市更新土地整备中心组织专家评审、论证、打分，形成论证报告报区城市更新主管部门审核，具有高可行性及必要性，按照程序上报审核同意并纳入市储备库后进入“N”项目管理，“N”项目在完成基础数据调查、核查工作的基础上方可开展片区策划编制工作2、属于下列情形之一的，原则上不予纳入区储备项目：①不符合国土空间规划等刚性管控要求的；②规划区位远离交通主要干道、道路管网等市政配套设施不完善的③行政村（自然村）范围内标图建库分布零散、土地整合难度大，土地利用总体规划中建设用地占行政村（自然村）行政区域面积比例不到30%的（结合重点项目实施的除外）

1、支持和鼓励国有企业参与旧村庄更新改造项目，区属国有企业可根据管委会、区政府决策安排，通过成立项目公司或设立专责工作小组的方式协助村集体经济组织开展旧村改造前期工作， 产生的前期费用在引入合作企业后由合作企业在前期费用的基础 上再增加一定比例的资金作为服务费用一起予以返还；也可将项目公司转让给合作企业，或按照改造成本的一定比例对合作企业进行增资入股

1、属地镇街会同村社共同作为主体按相关规定通过广州市公共资源交易中心或区“三资”交易平台公开选择基础数据调查单位；2、测绘机构应具备乙级及以上测绘资质

1、实施项目基础数据调查成果完成后，由区政府组织规划和自然资源、住房和城乡建设、文化、林业和园林、城管及属地镇、街道等部门开展综合确认

1、公证相关资料；发布摇珠分房信息；2、设点接收《安置房户型申报表》；3、整理户型申报表信息，公布信息后被拆迁人根据各户型供需情况可申请修改申报户型；4、发布摇珠分房时间；5、开展第X轮摇珠工作，对各组户型进行摇珠并现场公布本轮摇珠分房结果；6、公布本轮未被抽取的剩余房源，择日就本轮未抽中房屋的被拆迁人重新摇珠分房；7、择日组织被拆迁人办理回迁安置面积、临迁费结算、售楼等相关手续

回迁

引入合作企业表决

更新单元划定

1、将征求意见的方案修改完善并报区城市更新工作领导小组审议通过，上报区政府审批通过

资金监管

1、区政府将项目实施方案草案报市城市更新部门审核，市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究并提出审核意见；2、形成村民表决稿（含拆迁补偿安置方案）；3、表决主体：村集体经济组织成员大会（该组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有该组织2/3以上的户的代表参加）；4、通过比例：到会人员的半数以上

更新单元详细规划

方案批复

1、区政府将综合确认的数据在改造项目所在地和区城市更新部门官网公示15日以上；2、公示期间对数据有异议的，数据调查部门应予以答复，确有错误的，应当更正

片区范围划定

1、区城市更新机构或改造主体委托设计单位，根据数据调查成果编制；2、参照重点地区城市设计标准，在组织编制改造方案时注重引入国内外知名设计机构和专家大师参与我区城市更新设计工作，结合南沙旧村自身的特有元素，精心打造既保留传统特色风貌、又富有现代气息的，别具特色的精品项目，辐射并带动地区城市面貌的整体提升。城市设计成果编制费用由合作企业承担，可在不可预见费中列支

备案及批后公示

送审稿

1、住宅可分期签订

1、每期应达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作；

1、城市更新单元内的更新项目纳入城市更新年度计划、三年实施计划和五年行动方案的，或市委、市政府部署推进的，城市更新单元详细规划的必要性论证内容可纳入规划方案，一并开展公示和报批程序

1、城市更新基础数据通过政府职能部门之间提供共享数据与外业调查和测绘相结合方式获取；2、人口数据由所辖街道派出所或村社提供共享;经济、产业由商务、统计部门或村社提供共享;公建配套及市政设施等基础数据，由所辖街道、村社或相应主管部门提供共享;文化遗存等基础数据，由街道、村社或文化主管部门提供共享;“三旧”改造标图建库数据，由城市更新部门提供共享;土地利用现状、土地利用总体规划、土地权属、土地勘测定界、完善历史用地手续、留用地指标、基本农田保护、城市总体规划、国土空间规划等数据，由规划和自然资源部门提供共享;房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况等房屋登记数据，由规划和自然资源、住房和城乡建设部门提供共享;城市更新基础数据调查需要的基础测绘成果由规划和自然资源部门提供共享

1、旧村庄更新改造项目开展“三旧”用地报批，可按照“单独组卷、同步审查、同步报批”的原则，在详细规划修改方案审定后，先行办理“三旧”用地报批技术审查；集体建设用地转为国有建设用地涉及完善集体建设用地手续的，可并行办理用地报批2、流程：勘测定界红线确认→完成勘测定界→区主管部门入案→通过区政府审核→市主管部门预审入案→开展征地公告（30日）→注销原集体所有证权属公示（15日）→用地结案

必要性及可行性论证报告

初步方案

广州市南沙区旧村改造流程图

1、征求村集体经济组织、村民和相关权属人意见，不得少于30日；2、征求市、区相关单位意见，修改完善

物业拆除

1、与片区策划方案同一家单位

1、动态调整，每季度申报，政府重点项目可实时调整；2、村集体经济组织申请→镇（街）初审，区城市更新部门审核，市城市更新部门审定批复

集转国手续

办理“四证”

1、原则上每半年调整一次（每年的年中及年底开展）；2、材料：①入库申请汇总表②村民意愿证明材料③改造范围矢量文件④可行性和必要性论证资料；3、流程：区更新部门→市更新部门→市城市更新领导小组审定

1、区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导小组审定；2、涉及完善历史用地手续的同步报批；

改造可行性和必要性论证

成果审定及验收

1、村集体经济组织委托采购代理机构按照“非政府采购”项目类型在政府公共交易平台发布公告信息，自公告发出之日起至申请合作企业提交资格审核材料截止之日不得少于30日；2、申请合作企业应按招商文件要求的时间和地点向采购代理机构提交资格审查材料

征求意见及公示

回迁分房方案

综合确认

可同步表决

表决稿

同步开展

选定单位

1、发布《复建户型调查通知》，村民填写《初步户型调查问卷》；2、整理意见，根据意见确定各面积段户型大概需求度；3、根据需求度设计各面积段对于户型数量，与村商议制定《户型征询手册》；4、发放征询手册收集村内意见，整理确定各面积段户型需求；5、根据各期户型需求，结合各地块用地指标进行规划设计

户型征询

报批报建及建设

1、通过核查的基础数据调查成果由区城市更新工作领导小组进行审定；2、镇（街）组织相关部门进行验收并出具验收结论；3、属地镇（街）通过社会门户网站向社会公布成果；

在详细规划方案、实施方案审定后，改造主体可向规划和自然资源部门申请出具用地规划意见，用于办理设计方案审查、建设工程规划许可、土方开挖、基坑桩基等施工手续；复建安置区、公共服务设施满足建设用地条件的可先行用地，分期办理规划报建和规划条件核实，建设一栋，交付一栋

1、村集体经济组织拟定改造意向书征求村民意见；2、表决主体：村集体经济组织成员大会或成员代表会议；3、对改造意愿、改造方式、改造模式等进行表决；4、通过比例：80%以上

签订土地出让合同

片区策划方案编制及报审

1、采购代理机构接受委托组织成立资格审查委员会，由去城市更新部门代表作为组长，组织会员对申请企业进行资格审核和确认；2、资格审查委员会由7人组成，其中，区城市更新部门代表1人、属地镇（街）代表1人、村民代表3人、专家成员2人；3、经资格审核后，由资格审查委员会出具资格审查报告，确定候选合作企业

1、市更新领导机构核发项目实施方案批复至区政府；

1、制定回迁分房方案初稿；2、启动回迁分房方案“四议两公开”民主表决程序；3、表决结果公示

编制规划及开展评估

基础数据核查

片区策划初步方案

确定单位

制定招商文件

1、区规划和自然资源行政主管部门组织批后公示

1、征求片区内土地权属人意见，听取改造意愿和诉求；2、同步征求国土、发改、工信、规划、环保、交通、文保等部门意见，收集用地整理、产业发展、规划调整、环保专项、交通支持、文物保护等方面的建议和意见；3、区城市更新机构征求市相关部门意见4、片区策划方案按程序进行公示，公示时间不少于30日

基础数据调查

1、原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，整合周边用地，利用留用地及三地

引入合作企业

市项目储备库申报

农转用手续

项目申报阶段