【升级版】广州市增城区旧村改造流程图

1、由村集体经济组织或其委托的招商代理机构组织成立资格审核小组；2、经资格审核合格后，资格审核小组出具资格审核结果，确定候选合作企业；3、村集体经济组织应当通过村务公开栏公告候选企业名单，公告时间不少于10日

1、制定回迁分房方案初稿；2、启动回迁分房方案“四议两公开”民主表决程序；3、表决结果公示

数据综合确认

1、镇（街）发布含改造意愿、改造流程和调查范围等事项的改造公告，同时明确暂停审批村民建房申请，发布改造公告后，未经批准的新建、扩建、改建和改变用途建筑部分不纳入复建总量核算范围

征求职能部门意见

基础数据调查

引入合作企业

1、经村集体经济组织成员代表会议表决通过并公示5日后启动签约工作；2、住宅可分期签订；3、实施方案编制审批与拆补签约同步推进，整体拆补协议签约率达到50%以上的项目，方可批复实施方案

发布改造公告

1、广州公共资源交易中心组织评审委员会从企业实力、项目分析报告和产业规划、业绩经验等方面对投标企业进行资格审查和量化评分（百分制），最终评分为评分总和的平均分；2、评审委员会由 9 人组成，其中：专家成员 2 人（由广州公共资源交易中心从市城市更新专家库中抽取）、区城市更新部门代表 1 人、镇（街）代表 2 人、村党组织和村委各选派代表 2 人；3、通过资格审查和量化评分最高（量化评分不得低于 60 分）的投标企业确定为候选合作意向企业。候选合作意向企业名单应在广州公共资源交易中心、村域范围内同步公示（不少于 3 日）

1、基础数据调查成果公布后，可核定复建总量和审核土地整备方案，作为制定具体拆迁补偿安置标准和完善有关用地手续的依据

确定合作企业

集转国手续

引入合作企业意愿表决

物业拆除

1、村集体经济组织或镇(街)委托有乙级以上规划资质的规划设计单位编制项目实施方案；2、为加快项目审批效率，可将片区策划方案和实施方案合并编制；3、全区按照重点功能片区、土地价值等要素将全区划分为三个圈层，原则上每个圈层产业建设量分别不低于项目总建设量的25%、15%、10%，或融资地块产业建设量分别不低于融资地块总建设量的30%、20%、 15%

资金监管

1、探索由政府或区属国企主导完成基础数据调查、实施方案编制（含拆迁安置补偿标准）等前期工作后，通过公开挂牌竞价等方式引入合作企业开展拆迁和建设

资格审查

1、旧村改造项目采取“竞价”方 式招选合作企业，以项目的改造总价为起拍价，经各方竞价后，由价高者竞得， 竞拍所产生的溢价部分参照我市相关规定进行分配2、区属国企可向合作企业收取前期服务费（含前期投入及合理利润）并计入改造成本3、招商结果在区政府官网、交易中心和村域范围内公示(不少于7日)；4、公示期满，交易中心通知被选中企业缴纳交易服务费和招标代理服务费，并向村集体经济组织发出《成交通知书》

回迁

拆迁补偿安置方案

方案表决

1、村集体经济组织与选中企业签订合作协议，并于合作协议签订之日起 30日内，将招商结果在区政府、市住房和城乡建设局官方网站上公布；

农转用手续

1、原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，整合周边用地，利用留用地及三地

1、实施方案经镇(街)初审后报区城市更新部门，区城市更新部门和相关单位提出意见，修改形成表决稿

广州市增城区旧村改造流程图

1、对于处理违法用地手续：勘测定界→镇（街）主管部门立案→区主管部门入案→发起组卷办件→通过区政府审核→市主管部门预审入案→取得批复

1、实施方案送审表决过程中，拆迁安置补偿标准（个人和集体）、集体建设用地转国有建设用地、征收其他非建设用地纳入改造范围（抵扣留用地欠账指标、预支留用地）、留用地（含欠账指标）折算集体物业标准、安置区选址、总平面设计图等涉及村民切身利益的事项应向村民详细说明，并作为独立事项由村集体经济组织成员代表会议表决并形成纪要，相关内容和表决情况公示5日；2、表决主体：村集体经济组织成员代表会议（2/3以上代表参加）；3、通过比例：到会代表2/3以上

1、将原本属于村集体所有的土地，套用三旧改造政策、通过土地整理，按照政府改造批复方案将土地转变为国有建设用地；2、表决主体：村集体经济组织成员大会或成员大会授权成员代表会议；3、到会代表2/3以上

方案送审

1、镇（街）组织对基础数据成果进行综合确认

1、旧村合作改造类项目在基础数据调查前，村集体经济组织应当招标选择合作意向企业；2、村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议，对引入合作意向企业的意愿进行表决；3、经村党组织同意后，由村集体经济组织向镇（街）书面申请选择合作意向企业

1、发布《复建户型调查通知》，村民填写《初步户型调查问卷》；2、整理意见，根据意见确定各面积段户型大概需求度；3、根据需求度设计各面积段对于户型数量，与村商议制定《户型征询手册》；4、发放征询手册收集村内意见，整理确定各面积段户型需求；5、根据各期户型需求，结合各地块用地指标进行规划设计

1、调查单位根据镇（街）综合确认成果，出具正式基础数据成果交由村集体经济组织和镇（街）盖章确认；2、村集体经济组织出具书面具结书明确成果已如实反映旧村全面改造基础数据情况，对基础数据成果不再提出异议；3、数据成果完善后，镇（街）向区城市更新主管部门申请数据公示和复核；4、区城市更新主管部门在区政府网站进行公示，镇街）同步组织在村社范围公示，公示时间不少于15日；5、区城市更新主管部门组织对公示后的数据进行核查，抽查率应不少于30%

1、村集体经济组织应在公示期满后 30 日内与合作意向企业签订合作意向协议，并在村域范围内公布合作意向企业名单2、合作意向企业名单及合作意向协议应抄报镇（街）和区城市更新部门

1、基础数据调查由镇（街）组织开展，合作意向企业不得自行开展；2、区城市更新主管部门通过政府公开招标方式确定城市更新基础数据调查（核查）单位；3、基础数据调查（核查）所需经费纳入区城市更新主管部门预算，由区财政统筹先行垫付

1、流程：勘测定界红线确认→完成勘测定界→区主管部门入案→通过区政府审核→市主管部门预审入案→开展征地公告（30日）→注销原集体所有证权属公示（15日）→用地结案

1、动态调整，每季度申报，政府重点项目可实时调整；2、村集体经济组织申请→镇（街）初审，区城市更新部门审核，市城市更新部门审定批复

1、村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议，对引入合作企业的意愿进行表决；2、可与招商文件同步表决

签订土地出让合同

签订合作意向协议

1、实施方案经区城市更新工作领导小组审议通过后，区城市更新部门向镇(街)核发项目实施方案批复；2、实施方案的批复应当在区政府官方网站上公布

办理规划设计条件

区项目储备库申报

项目申报阶段

1、表决主体：村集体经济组织成员代表会议（2/3以上代表参加）；2、通过比例：成员代表会议到会代表2/3以上

1、经镇（街）党政联席会议同意，镇（街）组织村集体经济组织编制招标文件，由村集体经济组织委托广州公共资源交易中心发布招标公告（不少于 30 日）；2、招标所需费用由村集体经济组织负责，可纳入改造成本3、鼓励支持以下企业参与增城区旧村改造：①2014 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日期间，在我区通过公开出让方式竞得商业（面积 3 公顷以上）或者住宅用地；②2019 年 1 月 1 日以后，报名参与我区政府组织的商业（面积 3 公顷以上） 或者住宅用地公开出让活动，并进行有效报价竞拍；③招标公告发布之日前 5 年内在我区纳税累计 1 亿元以上

集转国表决

1、合作企业缴纳的履约保证金应存入由镇(街)、村集体经济组织、合作企业和银行四方监管的独立账户，未经镇(街)、村集体经济组织、合作企业一致同意的，任何人不得提取、挪用；2、合作企业确定后，竞得企业所缴纳的保证金在实施方案批复后转为复建安置资金，存入复建安置资金监管账户

完善历史用地手续

初步确定改造范围

初步方案

标图建库

实施方案批复后表决

实施方案表决

签订合作协议

签订拆迁补偿安置协议

数据预公示

1、村集体经济组织委托政府公共交易平台公告招商，引入合作企业的发布招标公告日期距投标截止日期，不得少于30个自然日；2、申请合作企业应按招商公告要求提交资格审查材料和缴纳竞选保证金等

发布招商公告及企业报名

公示和核查

编制可研报告

缴纳土地出让金

1、公证相关资料；发布摇珠分房信息；2、设点接收《安置房户型申报表》；3、整理户型申报表信息，公布信息后被拆迁人根据各户型供需情况可申请修改申报户型；4、发布摇珠分房时间；5、开展第X轮摇珠工作，对各组户型进行摇珠并现场公布本轮摇珠分房结果；6、公布本轮未被抽取的剩余房源，择日就本轮未抽中房屋的被拆迁人重新摇珠分房；7、择日组织被拆迁人办理回迁安置面积、临迁费结算、售楼等相关手续

1、村集体经济组织制定项目招商文件，招商文件应包含合作企业资格、保证金金额、改造对象的基本情况、合作协议主体框架、评审办法及标准等主要内容；2、招商文件应按程序征求街（镇）、区城市更新部门、区政府的意见，区政府应从规划、产业、政策等方面进行指导，并抄报市住房和城乡建设局；

户型征询

1、合作意向企业应在签订合作意向协议之日起 30 日内缴纳履约金；2、合作意向企业缴纳的履约金应存入镇（街）、村集体经济组织和企业三方共同监管的独立账户，未经三方一致同意，任何人不得提取、挪用；3、合作意向企业参加合作企业公开招商时，所缴纳的履约金可转为参选合作企业的保证金；履约金低于招商文件要求的参选保证金金额的，应补齐差额

实施方案批复

回迁分房方案

年度实施计划

1、表决主体：村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人；2、通过比例：总人数的80％以上；3、批复后三年内通过率需高于80%，否则修改实施方案重新报批；引入合作企业2年内实施方案未获批复的，经区政府同意后，村集体经济组织成员可表决中止合作

1、镇（街）组织以合作社为单位对房屋数据情况进行前期公示，公示时间不少于7日；2、房屋公示内容应包含权属人（共有房屋应列举全部权属人）建设年限、房屋用途、是否符合一户一宅等信息

形成数据成果报告

1、表决前应提前在村务公开栏公告，公告时间不少于5个工作日；2、表决主体：村集体经济组织成员代表会议（2/3以上代表参加）或成员大会（具有选举权的成员的半数以上，或2/3以上的户的代表参加）3、通过比例：成员代表会议到会代表2/3以上或成员大会到会人员半数以上；4、表决结果和招商文件在村域范围内公示（不少于7日）

1、由村集体经济组织拟订改造意向书征询村集体经济组织成员及相关权属人意见；2、表决主体：村集体经济组织18岁以上成员（或户代表）3、对改造意愿、改造方式、改造模式、同意入户测量开展基础数据调查等进行表决；4、通过比例：同意率80%以上（涉及旧城混合改造的须同时经国有土地上物业权属人90%以上同意）

引入合作意向企业

1、镇（街）会同区城市更新等部门根据项目区域特点、城乡规划、土地利用总体规划、土地利用现状、“三旧”改造标图建库以及户籍人口、留用地开发、道路交通、水源保护区、林地等情况初步研究项目必要性和可行性

摇珠分房

施工建设

区级部门审核

1、提请区城市更新领导工作小组会议审议；

1、公示和复核工作完成后，区城市更新主管部门将基础数据成果在区政府网站公布

办理“四证”

土壤环境评估

制定招商文件

区属国企介入

可同步表决

1、经村集体经济组织成员代表会议表决同意安置区选址、规划设计方案（含总平面图、单体户型）后，村集体经济组织可先凭集体土地所有权等不动产权证，为符合国土空间规划要求的用地申请用地规划条件，办理建筑工程设计方案审查（修规）及建设工程规划许可证。安置区（含公建配套）首次办理房屋确权登记前，需完成合法建设用地手续

1、每年定期下达；2、流程：区更新部门→区政府→市更新部门→市城市更新工作领导小组

1、原则上每半年调整一次（每年的年中及年底开展）；2、申报条件：①已初步确定改造范围②改造意愿表决已通过③地块符合总体规划和城乡规划④已编制初步方案2、材料：①入库申请汇总表②村民意愿证明材料③初步改造方案④改造范围矢量文件；3、流程：村集体经济组织申请→镇（街）初审→区城市更新部门审核→区城市更新领导小组会议审定4、合作改造类项目1年内未公开招标选择合作意向企业的，移出区项目库且原则上3年内不得再次申请入库

改造意愿表决

1、村集体经济组织召开成员代表大会表决候选合作意向企业和合作意向协议；2、经成员代表会议表决通过（2/3 以上的成员代表参加，到会代表 2/3 以上通过），确定为合作意向企业；2、表决结果应在广州公共资源交易中心、村域范围内同步公示（不少于 7 日）；公示期间有 1/10 以上有选举权的村集体经济组织成员有异议的，应召开村集体经济组织成员大会表决

基础数据调查单位招标

签约拆迁及土地整备

实施方案编制及报审

1、镇（街）向相关职能部门申请获取旧村全面改造项目相关共享数据，其中，市规划和自然资源局增城区分局需提供的数据由增城区城乡规划与测绘地理信息研究院协助提供；2、入户房产测绘率达到90%以（按栋）的项目，余下房屋确实无法入户测绘的，在保障整体误差可控的情况下，可对余下部分房屋进行外围测绘；3、入户调查应包含权属人身份户籍资料以及房屋权属证件、建设时间、用途、\"一户一宅\"、\"一户多宅\"等情况；房屋无权属证件的，权属人应签署房屋权属声明书；4、镇（街）统筹对房屋产权证、国有（集体）建设用地使用权证、不动产权证、宅基地证、村镇建房许可证、区（县）人民政府建房批准文件、规划报建批准文件等合法证明文件进行逐宗认定。其中属于区政府（包括原增城县、增城市）或相关职能部门核发的，由区城市更新主管部门负责组织认定;属于镇（街）核发的，由项目当前所属镇（街）组织认定；5、镇（街）查询调查范围内违法建设立案查处情况

核定复建总量和审核土地整备方案

1、基础数据调查初步成果形成后，镇（街）可同步征求各职能部门意见，并按各职能部门意见修改完善，形成征求意见情况反馈表；2、镇（街）组织基础数据调查单位根据前期公示及各职能部门意见切实完善基础数据

1、 复建总量核定后，镇（街）应指导改造实施主体制定拆迁安置补偿方案

发布招标公告及企业报名

数据公布

1、每期应达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作

1、实施方案批复生效和复建安置房、公建配套和市政基础设施先行启动建设后，融资区可同步建设。改造实施主体同意融资区预售款纳入监管用于复建安置区建设，且复建安置和公建配套区建设进度快于融资区的，允许融资区部分融资商品房先行预售

招商文件表决

确定合作意向企业

1、开展土壤环境调查评估，供地前完成

报批报建及建设