2022上海买房注意事项
2022-08-10 09:15:40 0 举报AI智能生成
上海买房全功略
作者其他创作
大纲/内容
限购政策
- 非沪籍已婚一套【不包括外地房产】
63个月中社保或个税正常缴纳60个月
首套房认定
首付比例
35%
税费
新房
契税
面积<=90
1%
90<面积<144
1.5%
面积>=144
3%
由买房者承担，按房间全额征收
印花税
总房款*0.05%
订立合同时直接缴纳
公共维修基金
=总房款*（2%~3%）
当房屋产权转移时，住房维修基金也会转移到新的产权人
权属登记费
办理产权证费用80元/套
交易手续费
住宅建筑面积*3元
非住宅建筑面积*11元
二手房
增值税（卖房承担）
普通住宅
>=5年，免征
<5年（合同金额* 5%）X各地值
普通住宅标准
个人所得税
契税
面积<=90
首套1%、二套1%、三套3%
面积>90
首套1.5%、二套2%、三套1.5%
由买房者承担，按房间全额征收
印花税
总房款*1.5%
个人购买、销售住房、暂免征收
贷款政策
三价最低
买卖合同价、交易中心价、银行评估价
选择最低的一项，作为贷款申请房价标准
选择最低的一项，作为贷款申请房价标准
商业贷款
4.65+0.35 = 5%
审批时间：证件收齐后的30~45天
放款要2个月
公积金贷款
单个人贷款额度：60w
首付比例
建筑面积<=90为20%
建筑面积>90为30%
贷款年限
新房：30年
房龄<=5为30年
6<=房龄<=19为35年
房龄>=20为15年
流程
明确需求
大小
交通
楼层
房龄
电梯
学校
工作
附件条件
交通规划
城市规划
预算
房屋首付
90平以内1个点
个税
增值税
还贷能力
是否装修
是否涉及车位税费
查找房源
绿家
安居客
大房Y
线下看房
环境
户型
网签
定金
产调信息-抵押
物业费
一般放到已支付一年，签订合同签确定好赠送
车位
车位和房价分开计算
压价
预留部分尾款保证细碎款项
过户
带好材料，一般4-5天可交税拿证
贷款
公积金
商业贷款
交房
物业费
水电煤
提前咨询户号，进行查证
装修
新房认购流程
项目过会
楼盘取证
准备材料
认筹
打分入围
摇号
选房、网签
付首付、办理网贷
交房
注意事项
认购开始到摇号结果公布期间，只能认购一个新楼盘
一旦触发积分制，所有房源限售五年，不可买卖
如果有剩余，将根据积分高低和认筹登记日期顺序先后选房
资料
知乎
抖音
豆瓣
准备工作
上海地图
城市规划
选房因素
户型
厅出阳台
南北对流
得房率
实际可用面积占比~75%
LOFT
能卖小三室就不要买两居室，能买两卫不买单卫
相同户型，能买边户不买中间户
楼层
总的：1/3~2/3
共15层
5~7层
共18层
6~8层
共24层
6~8层 或 15~20
共28层
6~10层或 15~22
共30层
6~10层或 15~24
建议
非自主的话，不要买1、2、4、14、18和顶层，出手比较困难
不买高于4层以上的步梯楼
周边
学校
商业区
医院
上班
样板间
装修标准
根据开发商承若的房屋面积计算最后的装修费用
交付标准
含地板、墙面、管线、水电气暖等硬装，一般不包括软装家具
交通
价格
房贷计算器
装修
是否重新装修？
其他
小洋房>小高层>大高层
市区>郊区
电梯>楼梯
能买住宅不买40年公寓、回迁房
卖房销售兼职
看房记录VLOG
其他
专项附加扣除
能买现房、准现房，绝对不要买期房
购买注意事项
证件是否齐全
五证
建设用地规划许可证
国有土地使用证
建设工程施工许可证
建设工程规划许可证
商品房销售（预售）许可证
二书
住宅质量保证书
住宅使用说明书
有无老带新优惠
定金/订金
定金：保证金，自己违约定金不能退，对方违约双倍赔偿定金，所以不要轻易交定金
订金：预付款，是合同价款的一部分，交易违约是订金原数返回
签收买卖合同
是否有商品房预售许可证
房屋的性质和用途
住宅
公寓
是否赠送车库、地下室、阁楼等，要写进合同
交房相关事宜是否明确写在合同里
合同备注贷款不下，首付定金中介费全数退回
开发商资质
登录“住房和城乡建设局”网站进行查看品牌和资质等级
承建商
国企央企>民企
物业费
以开发商入伙通知书为准，开始计算物业管理费
一般是全额缴纳业务管理费、垃圾清理费、装修押金等
买房砍价
期房开盘
期房开盘初期认筹阶段，有机会拿到最低折扣
全款买房
可能会有2%的折扣
团购买房
100~200元/m
购买尾盘
为了尽快回收资金或为下一期楼盘宣传，会把尾盘打折出售
老带新优惠
转变成物业管理费或者其他形式
买后六大票据
定金收据
对方违约可凭定金收据双倍赔偿
首付款发票
首付付款凭证，可以用来办房贷
网签合同
用来申请房贷的凭据
购房发票
用来办理房产证的凭据
维修基金发票
保障范围维修基金的使用
契税发票
二手转让是可核定房子满五唯一
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