资产评估基础——第九章
2022-08-07 19:53:48 3 举报AI智能生成
啊啊啊啊啊！资产评估基础完结！一共九章
作者其他创作
大纲/内容
国际评估准则体系
产生背景
1981年，国际资产评估准则委员会成立，总部设在英国伦敦
体系
国际评估准则框架
其框架是导言部分
关于客观性、判断力、胜任能力和可接受偏离的基本原则
基本准则
101—工作范围
在评估工作开始之前，与客户就工作范围进行交流并达成一致
书面表达工作范围不是必须，是应该
102—调查和遵循
与评估目的和价值类型相适应
如果调查的限制实质性影响评估师对于参数和假设的充分评价，该评估业务不能声明遵循了IVS
103—报告
取决于评估目的、被评估资产的复杂性以及使用者的要求
评估报告
工作执行的范围
预期用途
预期使用者
目的
采用的评估途径
应用的方法
使用的关键输入
做出的假设
价值结论和得出结论的最重要的原因
报告的日期（可以和评估基准日不同）
评估复核报告
复核执行的范围
被复核的报告和评估基于的参数和假设
复核人根据复核工作得出的结论，包括支持的理由
报告的日期（可以和评估基准日不同）
104—价值类型
引言
价值类型
市场价值
框架
自愿买房
自愿卖方
正常的市场营销
非关联交易
估计的数额（非事前确认好）
当事方各自精明，理性行事
不受任何强迫
评估参数的性质和来源必须与价值类型一致，进而必须与评估目的一致
市场租金
需要考虑是否受限于已有租金
公平价值
更宽泛，双方利益均有体现
例如：股东之间交易，确定出租方和承租方在永久转让出租资产或取消续租之间
投资价值
协同价值
多项资产
清算价值
使用假设
最高最佳使用假设（非金融资产）
现状使用假设
物理上可能
法律上许可
财务上可行
有序清算假设
强制出售假设
实体特定因素
类似资产的组合衍生的附加价值或价值减损
标的资产和实体拥有资产间的特有协同
实体特有的法律权利或限制
实体特有税收优惠或负担
实体特有开发一项资产的能力
协同
假设和特殊假设
是否与评估基准日一致
交易成本
价值分配
遵循任何适用的法律或监管要求
对分配的目的和预期用途做出明确和准确的描述
考虑事实和情况
视情况采取适当的办法
105—评估基本方法和具体方法
考虑因素
评估业务约定的评估目的和条款决定的恰当的价值类型和使用假设
结合资产的性质和相关市场的参与者适用的评估方法判断的每种方法的适用性
应用方法所依靠的数据是否可获得
市场法
条件
近期在特定价值类型下合理的交易中被出售
有活跃的公开交易
有频繁的/近期被观测到的交易
加权
交易时间不够近
公开交易但不活跃
市场交易信息可获取，但有显著区别
近期交易信息不可靠
影响价值因素主要因为市场价格而非重置成本或收入获利能力
方法
交易案例比较法
先前交易法
可比挂牌法
比较单位
不动产权益
企业价值评估
金融工具评估
上市公司比较法
其他考虑因素
缺乏流动性折扣
少数股东权益
控制权溢价
上市公司股权
大宗交易折扣
收益法
条件
资产的收益产生能力
标的资产未来收益从时间和数量上能够合理预期
加权
标的资产的收益生产能力只是因素之一
标的资产未来收益从时间和数量上重大不确定
无法完全获得标的资产信息
未产生收益
方法
折现现金流法
现金流类型
不动产—税前，企业—税后
整体
明确预测期
资产的寿命
可以取得基于预测的可靠数据的一段合理时期
应该足够使资产达到稳定增长和稳定利润的最短
包含整个周期
对于生命有限的资产，覆盖整个生命期
现金流预测
终值
方法
戈登增长模型/固定增长模型
市场法/退出市场法
残值/清理成本
折现率
方法
资本资产定价模型
加权平均资本成本
观测或推论出的比率
累加法
验证方法
内部收益率
加权平均资本
成本法
条件
重新创造不受监管和法律限制，快速重置，不用付出大额成本
不能直接产生收益
使用价值类型为重置成本
加权
有障碍、需要大量时间
用于检查其他方法合理性而使用
近期被创建
方法
更新重置成本法
复原重置成本法
加总法
不要求使用超过一种评估方法，但应当考虑多种方法
资产准则
200—企业及企业权益
210—无形资产
营销
客户
艺术
合同
技术
220—非金融负债
自下而上
先确定利润，从市场价格中扣除成本和利润
自上而下
先确定成本
应当使用税前现金流量数据
230——存货
重置成本法，原材料库存采用更新重置成本
300——厂房和设备
400——不动产设备
最高最佳
410—开发性不动产
市场法/剩余法
500—金融工具
应该
预设性的强制责任
偏离
指评估执业过程中，必须遵守的特定立法、监管或其他权威机构的要求与IVS的相关要求不一致的情形
《国际评估准则》不允许出现特定立法、监管或其他权威机构之外对其要求的偏离
出现了对《国际评估准则》的偏离，仍然可以声明评估执业是遵循IVS
特定立法、监管或其他权威机构对《国际评估准则》的偏离要求优先于《国际评估准则》的所有其他要求
资产/资产组≠标的/标的资产（特定的评估业务中所评估的资产（组））
国外评估准则
美国
职业规划
职业道德、专业胜任能力、工作范围、档案保管、管辖除外规则
采用开放性、限制性报告中的一种类型进行编制
英国
世界范围内最早的评估准则——RICS红皮书
资产评估指南从第四版就尽可能采用《国际评估准则》
结构
简介、术语表、职业规范、评估技术和操作准则、评估应用指南、国际评估准则
业内具有较大影响
国际评估准则
美国评估促进会的《专业评估执业统一准则》
英国皇家特许测量师学会（RICS）制定的《评估准则》
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