资产评估相关知识—经济法—物权法律制度
2022-08-24 00:41:00 2 举报AI智能生成
资产评估相关知识—经济法—物权法律制度
作者其他创作
大纲/内容
直接支配，无需他人同意
物权是支配权
物权的客体是特定的物
权利人特定，义务人不特定
物权是排他权
物权的内容是对物的直接支配并享受其利益
物权的特征
所有权
土地承包经营权
建设用地使用权
宅基地使用权
地役权
居住权
用益物权
抵押权
质权
留置权
担保物权
他物权
动产所有权
动产抵押权
动产质权
动产物权（一般交付为公示）
不动产所有权
不动产抵押权
不动产物权（一般登记为公示）
权利质权
以权利为客体的物权（或交付或登记为公示）
种类
平等保护原则
物权法定原则
不动产登记或动产交付
物权公示原则
原则
概述
指土地、海域以及房屋、林木等定着物
概念
不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，但法律另有规定的除外
自记载于不动产登记簿
时间
权力推定效力
善意保护效力
效力
以不动产登记簿为准
记载不一致
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明
登记效力
不动产所在地的登记机构（国家统一登记，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律法规规定）
管辖
以不动产单位为基本单位
单位
按件收费，不得按面积体积、价款比例收费
收费
首次登记、变更登记、转移登记、、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记
类型
基本要求
因买卖、设定抵押权
经占份额23以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但另有约定的除外
处分共有不动产
按份共有人转让其不动产份额
共同申请
尚未登记的不动产首次申请登记的
继承、接受遗赠取得不动产权利的
人民法院、仲政委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的
权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的
不动产灭失或权利人放弃不动产权力，申请注销登记的
申请更正登记或异议登记的
单方申请
申请
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理
受理
查验不动产界址、空间界限、面积等与申请登记的不动产状况是否一致
有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致
登记申请是否违反法律、行政法规规定
实质审查
房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记
在建建筑物抵押权登记
因不动产灭失导致的注销登记
实地查看
受理及审查
政府组织的集体土地所有权登记
宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记
依职权更正登记
依职权注销登记
事前公告
≥15
公告时间
登记公告
自受理申请登记之日起30内
登记时限
人民法院持生法文书和协执行通要求登记的
人民政府要求办理注销登记的
人民检察院、公安机关持查封通知书要求查封登记的
直接办理情形
违反法律、行政法现规定的
存在尚未决的权属争议的
申请登记的不动产权利超过规定期限
不予登记
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记核发不动产登记证外，不动产登记应当向权利人核发不动产权属证书
共有人，可合发一本，可共持一本
核发不动产产权证书或不动产登记证明
要求对不动产进行评估
以年检等名义进行重复登记
超出登记职责范的其他行为
禁止行为
其他规定
程序
需权利人书面同意
更正登记
权利人不同意更正
原因
申请人在异议登记之日起 15日内不起诉，异议登记失效
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理
处理
异议登记
未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等地权，或者设立建设用地使用权、居住权、地投权、抵押权等其他物权的，认定其不发生物权效力。
90日
预告登记
特殊的登记制度
不动产登记
直接占有
现实交付
买房先借后买
法律行为生效时（双方均同意此事之时
交付界定
简易交付
购买前第三人占有
转让人与受让人之间请求返还的协议生效
指示交付
卖方先买后借
第二个约定生效时
占有改定
观念交付
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人
动权物权的设立和转让，自交付时发生效力
动产交付制度
自政府征收决定生效
政府征收
自法律文书生效时
法院、仲裁的法律文书
自事实行为成就时
事实行为（合法建造、拆除房屋）
自继承开始时
继承
具体情形
一般无需公示即可取得，处分时需要办理登记
享有物权尚未完成动产交付或不动产登记的权利人，可要求”请求返还原物、请求排除妨害或消除危险、请求损害赔偿”等保护物权的请求
使用规则
非基于法律行为的物权变动
使用、收益、占有、处分
所有权概念
完全物权、整体性、恒久性、弹力性
所有权特征
无主物，且为动产
先占
劳动生产
约定——用益物权人——所有权人
天然孳息
约定——习惯
租金、利息
法定孳息
收益
征收
强制手段，剥夺犯罪分子财产
没收
不知道转让人无处分权+无重大过失
对价：以合理的价格转让
公示：应当登记的登记，无需登记的交付给受让人
条件
登记薄上存在异议登记
预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意
登记薄上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利事件的有关事项
受让人知道登记薄上记载的权利主体错误
受让人知道他人已经依法享有不动产物权
认定不动产受让人知情的情形
受让人取得所有权，原所有权人丧失所有权受让人不得取得所有权：1、转让合同被认定为无效2、转让合同被撤销
后果
法律禁止或限制流转
赃物、遗失物、埋葬物、隐蔽物、漂流物不适用，但第三人如果从公共市场取得除外
不适用
善意取得
不同所有人财产合在一起，形成一种不能分离的新财产。主要方式混合、附和、加工
添付
通知权利人
及时通知
知道权利人
发布招领公告1年内无人认领，归国家所有
送交公安机关
措施
支付必要费用
可不支付报酬（除非有悬赏广告）
费用
返还
不支付费用、报酬
不返还
权利人有权向无处分权人请求赔偿或知道受让人2年内请求受让人返还财务，如受让人是从市场正常取得，须向受让人支付费用，后向无处分权人追偿
遗失物被转让
拾得遗失物
不依赖于原所有人的意志
原始取得
买卖、赠与、互易、继承、受遗赠
通过法律行为取得
继受取得
所有权取得
绝对消灭
所有权主体消失
所有权被依法转让
所有权被抛弃
所有权被依法强制消灭：依法征收/国有化
相对消灭
所有权消灭
公共利益
目的
不动产
财产
所有权变化
权力影响
支付土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅及其他地上附着物和青苗的补偿费
征集集体所有的土地
给予拆迁补偿，征收个人住宅的，还应保障被征收人的居住条件
征收房屋及其他不动产
抢险救灾、疫情防控
动产、不动产
使用权变化
返还被征用人，若损毁、灭失予以补偿
征用
征收和征用
矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源、国防资产
无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权
专属国家
森林、山岭、草原、荒地、滩涂;野生动植物资源;文物;基础设施;农村和城郊的土地等
非专属国家
国家所有权除了通过积累和交易方式取得外，还可通过税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得
获得
国家所有权
法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;
集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;
集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;
集体所有的其他不动产和动产
集体所有权
所有权的取得和消灭
约定——出资额——等额
份额划分
约定——均有管理的权利和义务
管理
无优先购买权
对内
可转让，其他共有人有优先购买权（继承、遗赠除外），优先购买权如有冲突，协商——份额
优先购买权行使时间：通知——通知送达之日15日——最终知道起15日——共有份额转让6个月
末在规定的期间内主张优先购买，或者值上任优先购买，但提出减少转让价款，增加转让人负担等实质性交更要求
以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份能转让合同或者认定该合同无效
其他按份其有人的请求具有下列情形之一的，不于支持
对外
处分份额
作重大修缮，变更性质或者用途的，应处分共有财产 当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外
处分共有财产
对内按份对外连带
债权债务
按份共有
作重大修缮，变更性质或者用途的，应处分共有财产 当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外
对内共同对外连带
共同共有
随时
共同基础丧失或有重大理由需要分割
实物分割
变价分割
作价
方式
共有物分割（有约定按约定，无约定按以下方式）
约定不明，除共有人具有家庭关系，视为按份共有
判断标准
共有制度
对他人所有的不动产、动产，依法享有占有、使用和收益的权利
自土地承包经营权合同生效时设立
承包合同生效后，发包方不得因承包人的变动或变更解除，也不得因集体经济组织的分立或合并而解除
承包期内，承包方自意交回承包地的，可以获得合理补偿，但应提前半年以书面形式通知发包方；且承包方在承包期内不得再要求承包土地
设立
放土地承包经营权证或林权证等证书，并登记造册
确认
30年(耕地承包期届满后再延长30年)
耕地
30-50年
草地
30-70年
林地
承包期
不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、范潭等农村土地，可直接通过据标，拍卖、公开协商等其他方式，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员，再实行承包经营
其他成员享有优先承包权
将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议 2/3 以上成员或2/3 以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。
其他方式
采取出租(转包)、入股或其地方式方式流转
家庭承包土地
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的“四荒”土地，可以出租、入股、抵押或者以其他方式流转
“四荒”土地
流转方式
应当签订书面流转合同，承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同
擅自改变土地的农业用途
弃耕抛荒连续两年以上
给地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境
其他严重违约行为
承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外
土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人
流转合同登记
需经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案
承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意井向发包方备案，可以向全融机构融资担保
担保物权自融资担保合同生效时设立
在流转与融资担保
承包期内，因自然灾害严重毁损承包地需要调整
妇女结婚，在新居住地未取得承包地的；妇女离婚或丧偶，仍在原居住地生活或在新居住地未取得承包地的；发包方不得收回其原承包地
国家保护进城农户的土地承包经营权，不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件
对发包人限制
可以采取出让或者划拔等方式设立（可以在地上、地下、地表）
工业、商业、旅游、联乐和商品任必等经营性用地以及同一上地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等方式
取得
自登记时设立
生效
建设用地使用权转让，互换、出资、助于或者抵押的，当事人应采取书面形式订立相应的合同
使用期限不得超过使用权剩余期限
房地一体
权利
住宅用地自动续期，非住宅用地按照法律规定
期限
准物权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权）
分类
优先受偿性
主债权债务合同无效，担保合同无效
从属性
债权部分消失，债权人就未清偿部分的债权对担保权的全部行使权力
担保物部分灭失，残存部分仍担保债权全部
不可分性
担保财产损毁、灭失、征收，担保物权人可以获得赔偿的优先受偿
物上待位性
特点
抵押、质押
意定
留置
法定
担保合同
抵押权/质押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押/质押财产优先受偿
流质、流押条款无效
流质契约
包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用
担保物权的担保范围
由第三人提供担保可不承担责任
债务承担对担保人的影响
既有物的担保又有人的担保的时，优先履行物的担保，第三人提供担保，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求担保人承担担保责任
混合担保：保证与物保并存
担保物权概述
不转移财产的占有，将财产抵押给债权人，债务人不履行责任，债权人享有优先受偿权
建筑物和其他土地附着物
海域使用权
生产设备、原材料、半成品、产品
正在建造的建筑物、船舶、航空器
交通运输工具
可以抵押
土地所有权
宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外
学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施
所有权、使用权不明或者有争议的财产
依法被查封、扣押、监管的财产
不能抵押
抵押财产
城市：地随房走，房随地走（新增建筑物需随一并处置，但取得价款，抵押权人无权优先受偿）
乡村：只能地随房走，不能房随地走
房地一体原则
范围
书面形式
形式
建筑物和其他土地附着物题
正在建造的建筑物
自登记之日起设立
不影响
未登记后果
动产
自抵押合同生效之日起
不得对抗善意第三人
抵押财产和抵押权的设立
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁权不受影响
抵押权对租赁关系的影响
转让自由
如转让有损价值，抵押权人有权其转让所获价款提前清偿
抵押权人的救济
转让
使得价值减少的可要求抵押人停止行为或恢复价值，如既不恢复也不担保，有权要求提前偿还
抵押财产减值
如放弃抵押权，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人有不利影响，担保人免除担保责任
顺位
不履行债务，可拍卖、变卖，有优先受偿权
协议损害其他债权人利益，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议
实现
自扣押之日起抵押权人有权收取，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人除外
孳息
已登记先于未登记
按等级先后顺序
均已登记
按债券比例清偿
均未登记
重复抵押
按登记、交付时间的先后顺序
统一财产上抵押权与质押权竞争
动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后10日内办理抵押登记，该抵押人优先于抵押买受人的其他担保物权，但留置人除外
动产抵押人的超级优先权
应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权
抵押权行使期间
抵押权的效力和实现
企业、个体工商户、农业生产经营者
主体
书面协议
现有及将有的生产设备、原材料、半成品、产品
债务履行期限届满，债权为实现
抵押人被宣告破产或解散
当事人约定的实现抵押权的情形
严重影响债券实现的其他情形
抵押财产的确定
合同生效为条件
不得对抗“正常经营活动中”已经“支付合理价款”并“取得抵押财产的”收买人
浮动抵押
债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保，则享有担保财产优先受偿
最高额据押权设业前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的信范围
最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外
抵押权从属性的例外
约定的债权确定期间届满
没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权
新的债权不可能发生
抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押
债务人、抵押人被宣告破产或者解散
法律规定债权确定的其他情形
债权的确定
最高额抵押
特殊类型的抵押
出质给债权人拥有或控制
以占有为公示方法
标的为动产和权利
具有留置效力
特征
自出质人交付质押财产
质权人有权收取，但所有权归出质人
赔偿
已经发生
出质人要求提存，费用由质权人承担
可要求提前偿还债务并返还质押财产，但应扣除未到期部分的利息
不一定发生
质押财产损坏、灭失
财产减少
交付生效;没有权利凭证，登记生效
汇票、支票、本票、债券、存款单;仓单、提单
基金份额、股权/票
知识产权中的财产权:注册商标专用权、专利权、著作权
现有的以及将有的应收账款
可兑现或提货用与出质人协议提前用于偿还
提前到期
不得转让，除双方同意，转让价款用于提前偿还
资产评估相关知识—经济法—物权法律制度
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