税务师考试-契税
2022-09-16 09:29:47 0 举报AI智能生成
契税章节知识梳理，方便记忆
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大纲/内容
一、征税范围、纳税人和税率
（一）征税范围
2个权：土地使用权、房产所有权。
1、土地使用权的出让
不得因减免出让金而减免契税。
2、土地使用权的转让
（1）包括出售、赠与、互换。
（2）不包括土地承包经营权、土地经营权的转移。
3、房屋买卖
（1）房屋抵债、实物交换房屋，视同房屋买卖，交契税。
（2）以房产作投资或股转，视同房屋买卖，交契税。
【提示】以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。
【提示】以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。
（3）买房拆料或翻建新房，都要涉及办理产权变更手续，要交契税。
4、房屋赠与
受赠人交契税。获奖方式实质是接受赠与房产。
5、房屋互换
土地使用权、房屋互换：价格相等，计税依据为0（免税）；价格不相等，支付差额的一方交契税，计税依据为差额（谁付差价谁交税，对方是免税）。
6、其他
下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当交契税：
（1）因共有不动产份额变化的
（2）因共有人增加或减少的
（3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的
（1）因共有不动产份额变化的
（2）因共有人增加或减少的
（3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的
（二）纳税人
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
// 强调：产权发生变更，谁获得产权谁交税（产权承受人）。产权仅限2个权：土地使用权、房屋所有权。
// 强调：产权发生变更，谁获得产权谁交税（产权承受人）。产权仅限2个权：土地使用权、房屋所有权。
（三）税率
3%-5%幅度比例税率
具体适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在3%-5%的幅度内提出，报同级人大常务委员会决定，并报全国人大常务委员会和国务院备案。
二、计税依据和应纳税额的计算
（一）计税依据
1、基本规定
- 不含增值税
- 申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关参照市场价核定。
- 土地使用权出让（纳税人：承受人）
- 土地使用权出售（纳税人：买方）
- 房屋买卖（纳税人：买方）
- 土地使用权赠与、房屋赠与（纳税人：受赠方）
税务机关参照市场价核定。
- 房屋互换、土地使用权互换（纳税人：支付差额的一方）
等价互换，计税依据为0（免税）；不等价交换，计税依据为差额（谁付差价谁交税，对方是免税）。
2、具体规定
（1）划拨（政府武无偿）方式取得土地使用权后
1）经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的
由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据。
2）经批准转让房地产，划拨土地性质该为出让的
承受方分别以补缴的土地出让价款、房地产权转移合同确定的成交价格为计税依据。
3）经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的
承受方应以房地产权转移合同确定的成交价格为计税依据。
（2）土地使用权出让的
计税依据包括：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配件房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
（3）土地使用权及所附建筑物、构筑物等（含在建的）转让的
承受方应交付的总价款。
（4）房屋附属设施（包括停车位、机动车库、
非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）
非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）
1）与房屋为同一不动产单元的
承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率。
2）与房屋为不同不动产单元的
转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
（二）应纳税额的计算
应纳税额=计税依据*适用税率
三、税收优惠
（一）基本规定-法定免税6
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。
2、非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
3、承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。
4、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
5、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。（死后继承） 【提示】生前赠送：交契税。
6、依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
7、因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
8、因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
（二）特殊规定21
1、为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免税。（2019.6.1-2025.12.31）
2、对饮水工程运营管理单位为以建设饮水工程而承受土地使用权的，免税。（2019.1.1-2023.12.31）
3、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免税。
4、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税。
5、夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免税。
6、外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免税。
7、售后回租：承租人回购原房屋、土地权属的，免税。 【提示】承租人承租房屋、土地权属的，照章征税。
8、个体工商户的经营者/合伙企业的合伙人，将其名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下、合伙企业名下，或者转回，免税。
9、财税【2013】101号，棚户区改造
（1）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免税。
对项目实施主体购买商品住房或回购保障性住房作为安置住房房源的，免税。
对项目实施主体购买商品住房或回购保障性住房作为安置住房房源的，免税。
（2）个人首次购买90平米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平米但符合普通住房标准的改造安置住房，减半征收契税。
（3）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
10、军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税 ，免税。
11、对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免税。
12、对撤销的金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权发生的权属转移免税。
13、对东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产已抵偿债务的，免税。
14、对港澳国际（集团）内地公司在清算期间催收债权时，免征接收房屋所有权、土地所有权应缴纳的契税。
15、对港澳国际（集团）香港公司清算期间在中国境内催收债权时，免征接收房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。
16、对青藏铁路公司及其所属单位承受土地、房屋权属用于办公/运输主业的，免征契税。其他用途的，征税。
17、对进行股份制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。
对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。
对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。
18、对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。
19、个人购买住房的契税规定
（1）个人购买家庭唯一住房
面积<=90平米，契税1%，全国范围
面积>90平米，契税1.5%，全国范围
（2）个人购买家庭第二套改善性住房
面积<=90平米，契税1%，除北京、上海、广州、深圳外
面积>90平米，契税2%，除北京、上海、广州、深圳外
20、个人购买经济适用住房，减半征税。
21、企、事业单位改制重组的契税政策（//主体并没有改变）
（1）减半
企业破产：对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，按照规定妥善安置原企业全部职工规定，与原企业超过30%的职工签订服务不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，减半征收契税。
（2）征税
划拨用地出让或作价出资：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原重组企业、事业单位划拨用地的，承受方照章征收契税。
（3）不征税
公司股权（股份）转让：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地房屋权属不发生转移，不征收契税。
（4）免税
排除法
四、征收管理
1、纳税义务发生时间
（1）一般情况
当日（签订土地、房屋权属转移合同的当日/取得具有权属转移合同性质凭证的当日）
（2）特殊情况
1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书/检察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的：法律文书等生效当日
2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已减征、免征契税：改变用途的当日
3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需要补缴土地出让价款，应当缴纳契税的：改变土地使用条件当日
【提示】发生上述情形，按规定不再办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
2、纳税期限
在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税（先交税后过户）。
3、纳税地点
土地、房屋所在地
4、契税退税（申请）
（1）因人民法院判决或仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销、被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。
（2）在出让土地使用权交付时，因容积率调整/实际交付面积<合同约定面积需退还土地出让价款的。
（3）在新建商品房交付时，因实际交付面积<合同约定面积需返还房价款的。
【提示】对已经缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
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