土地增值税
2022-09-30 15:43:24 8 举报AI智能生成
税法一
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大纲/内容
应纳税额的计算
第一步：计算土地增值税：增值额=收入额-扣除项目金额
第二步：计算增值率：增值率=土地增值额/扣除项目金额*100%
第三步：根据增值率确定使用税率的档次和速算扣除系数
第四步：套用公式计算税额：应纳税额=增值税*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形
已竣工验收的房地产开发项目，已转入的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%
以上或未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出售或自用
以上或未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出售或自用
取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但为办理土地增值税清算手续的
纳税人在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续
已销售的房地产项目收入的确认
已全额开具商品房销售发票
按照发票所载金额确认收入
未开具发票或未全额开具发票
以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入
销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致并在清算钱已补或退房款的，在计算土地增值税是予以调整
营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
成本、费用可以扣除
建成后产权属于全体业主所有的
建成后无偿移交给政府，公共事业单位用于非营利性社会公共事业的
应计算收入，并准予扣除成本、费用
建成后有偿转让
房地产开发企业销售已装修的房屋
装修费可以计入房地产开发费用
预提费用
不得扣除
多个项目共同的成本费用
按可售建筑面积比例或其他合理方法确定扣除金额
房地产开发企业未支付的质量保证金
扣留的质保金，建筑安装施工企业开具发票，按发票所载金额予以扣除
扣留的质保金，未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除
征税管理
纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
纳税人在项目全部竣工决算前转让房地产取得的收入计入预征土地增值税
预征率：除保障性住房外，东部地区省份不低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%
纳税义务人、增税范围和税率
纳税义务人：转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人
征税范围
转让、国有：包括出售、交换、赠与
出让国有土地、转让非国有土地的行为不应税
出让国有土地、转让非国有土地的行为不应税
转让使用权/产权：强调土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移
有权：强调取得收入
征税范围的具体规定
合作建房：建成后按比例分房自用的，暂免；建成后转让的，征税
房地产交换：征税（个人之间互换自有居住用房，经当地税务机关核实，免征）
房地产抵押：抵押期间不征，抵押期满看产权是否转移
房地产出租：产权不变更，不征
房地产评估增值：产权未发生转移
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物：免征
代建房行为：产权未转移，不征
房地产继承：不征
房地产赠与：不征（赠与至亲、公益赠与）
土地使用者转让、抵押、置换土地：使用者主导权让渡出去且有偿 应征税
税率
不超过50%的部分
税率30%
速算扣除数0
超过50%，未超过100%部分
税率40%
速算扣除5
超过100%，未超过200%部分
税率50%
速算扣除15%
超过200%部分
税率60%
速算扣除35%
计税依据
收入额的确定
实物收入
市场价格折算成人民不
无形资产收入
专门评估确定其价值后折算成货币收入
外国货币
取得收入或者当月1号国家公布的市场汇率折算
代收的各项费用
计入房价收取的，做扣除项目，但不作为加计20%扣除基数
未计入房价，不作计税收入，不作扣除项目
扣除项目及金额
1、取得土地使用权所支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、财政部规定的其他扣除项目
6、旧房及建筑物评估价格。评估价格=重置成本价*成新度折扣率
转让不同主体扣除的项目
房地产开发企业转让新建方：12345
非房地产开发企业转让新建房：1234
各类企业转让存量房:146
各类企业转让未开发的土地：14
新建房屋转让扣除项目
取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权支付的地价款
出让方式取得为土地出让金
行政划拨方式取得为补缴的土地出让金
转让方式取得为实际支付的地价款
交纳的有关税费、如契税、登记、过户手续费
房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿款、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
房地产开发费用（与房地产有关
的销售费用、管理费用、财务费用）
的销售费用、管理费用、财务费用）
能分摊利息支出，并提供金融机构证明
利息+（1+2）*5%
不能分摊利息或者不能提供金融机构证明
（1+2）*10%
超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
与转让房地产有关的税金
不区分房地产及非房地产
印花税万分之五+城建税+教育税附加+地方教育税附加
加计扣除
房地产开发企业
（1+2）*20%
对取得土地使用权后，为开发及转让的，不得加计扣除
代收费用
一并收取：计入收入，费用可扣，不做加计扣除基数
单独收取：不影响计税
存量房地产转让项目的扣除
取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格
可按发票所载金额并入购买年度起至转让年度止每年加计
5%计算扣除
可按发票所载金额并入购买年度起至转让年度止每年加计
5%计算扣除
购房发票所载金额*（1+5%*购买年限）
营改增前取得的营业税发票，发票所载金额（不扣减营业税）
营改增后取得增值税普通发票，发票所载价税合计金额
营改增后取得的增值税专用发票，发票上所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和
转让旧房及建筑物不能取得评估价格，也不能提供购房发票的
税务机关根据征收管理法的规定，实行核定征收
契税支付环节
取得土地使用权时支付的契税
按照国家统一规定缴纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除
纳税人转让存量房，其原购入环节缴纳的契税
转让有评估价格的存量房
包含在旧房及建筑物的评估价格中，计征，不另作扣除
转让无法评估价格但能提供购房发票的存量房
能提供凭证的，准予扣除，不作为加计5%的基数
税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的免征
超过20%，全部增值额计税
超过20%，全部增值额计税
普通住宅标准必须满足
住宅小区建筑容积率在1.0以上
建筑容积率=地上总建筑面积/规划用地面积
单套建筑面积在120平方米以下
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
企事业单位，社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的免征。
企事业单位，社会团体及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
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