房地产周期
2023-05-19 12:02:19 0 举报AI智能生成
房地产周期
作者其他创作
大纲/内容
导论
房地产是财富的象征
其他资产市场无法与之市值相比
股市、商品等
房地产是周期之母
投资品消费品属性
产业链条长
带动50%社会固定资产投资
直接影响经济繁荣与衰退
房地产泡沫
金融危机
大类资产配置的核心
顺周期属性
购地购房环节均可加杠杆
放大财富效应
不适合短期投资
抗通胀属性
中国城市规划问题
大城市比中小城市具有集聚效应和规模效应
节约土地和资源
中国一线城市轨道交通网密度远低于世界一线城市
交通拥堵主因
社会周期
商业周期
农业生产周期
1-12个月
工商存货周期
2-4年
设备投资周期
6-11年
住房建设周期
20-40年
创新周期
50-70年
政治周期
社会周期
房地产周期
房地产
住宅和商业地产
消费品属性
首次置业
二次置业
金融属性
投资投机需求
杠杆
影响因素
长期变量：人口
相关指标
经济增长
收入水平
城市化进程
人口流动
人口数量和结构
影响房地产市场的逻辑
初期人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率
工业化经济体房地产发展特征
高速增长期到平稳或下降期
经济增长、收入增高、城镇化快速上升
房地产销量与价格上涨有长期基本面支撑
经济增速换档、城镇化率放缓
住房开工量与经济增速及城镇化水平的关联度下降
与出生人口数量及购房适龄人口数量关联性加强
数量扩张期到质量提升期
首次置业居住需求趋于饱和
改善性需求要求提高
总量扩张期到“总量放缓、结构分化”期
国际人口迁移规律
第一阶段：人口从农村向城市迁移
城市化率没达到55%
第二阶段：大都市圈化
人口从农村和三四线城市向大都市圈及其卫星城迁移
城市化率55%-70%
中小型城市人口增长放缓甚至净流出
大都市圈人口比重继续上升
中国长期控制大城市人口，积极发展中小城市、区域均衡发展得战略可能不符合人口迁移和城市化规律
中国正处于人口迁移第二个阶段“大都市圈化”
大城市继续聚集
由于大量人口迁入，一二线城市房价不由当地居民收入水平决定
由经济体整体财富
贫富分化水平
富有阶层迁入
房屋供应能力决定
一二线大城市房价与住宅用地供给相关
目前供给不足
房地产货币金融化
城市人口聚集的基本逻辑
经济-人口分布平衡
城市较高的人均收入不断吸引区外人口净迁入，直到该地区人均收入与其他地区持平
中期变量：土地
土地是影响房地产供给的主要因素
土地从供地到形成住房供给周期约2年
土地对房地产周期影响主要在中期
土地供应量的多少是住房市场供求平衡和平稳运行的重要基础
发达经济体土地大部分为私有
土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著
德国住房供给稳定充足
房价波动小，长期稳定
日本货币宽松，土地投机过渡，供给不足产生房地产泡沫，政府不能有效干预
美国2000-2006年严格供给土地的城市房价年均涨幅约为弹性土地供给城市的2倍左右
香港土地批租和限制土地供给制度导致房价奇高
土地归政府所有
政府向开发商或土地使用者批租土地
开发商获得土地使用权
向政府交纳土地出让金
土地大幅上上涨与政府出台的限制土地供给的政策密切相关
中国土地政策效仿香港
土地公有
城市土地国家所有
农村土地集体所有
土地所有权与使用权分离
国有土地有偿使用制度
2002年以来规定经营性土地出让的方式必须采取招拍挂
推高地价，产生地王
土地供应总量在中长期由国土资源部指定的土地利用总体规划决定
十五年土地供给总量
五年规划
年度计划
中央划分各省指标
土地利用规划
五年规划
年度规划
城市总体规划
中长期土地供应指标
年度计划
一二线城市房价过高，三四线城市房地产库存过高
土地资源错配
一二线建设用地规模严格控制
报复性上涨
三四线城市土地供给偏多
房地产最大受益者：房价构成分析
地方政府是最大受益者
政府所得占房价6成
地价和房地产税收占商品房销额8成
土地价格推动房价上涨
房企净利润占营收比低且在下降
拿地成本价占房价4成
税收占比13%
地方政府天然追求土地出让收入最大化
土地财政为中国城镇化融资做出贡献
地价推高房价拉大财富差距
土地财政难以持续
建立房产税、消费税、个人所得税
地王频出和高房价背后的制度因素
土地财政
土地财政的历史和成因
土地财政是地方政府的核心
客观认识土地财政在调动地方积极性、推动经济增长、完善城市公共基础设施方面的积极作用
正视土地财政带来的待解问题
改革完善土地财政
短期变量：金融
利率
抵押贷首付比
税收
影响居民的支付能力，也影响开发商的资金回笼和预期
住房金融政策保持基本稳定市住房市场保持基本平稳的重要条件
住房金融政策的大幅调整是房地产泡沫产生和破灭的主要原因
房地产泡沫形成
低息政策
流动性泛滥刺激
房地产泡沫破灭
加息
流动性收紧
房地产周期衡量指标
销量
价格
开发商资金来源
土地购置
新开工
投资
库存
房地产市场泡沫化程度指标
房价收入比
租金回报率
空置率
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