天涯KK房价贴整理

房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值；而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。

中国经济发展不平衡，牺牲全国大多数城市和乡村，来保证北上广深及大部分省会城市的繁荣才是造成土地稀缺的愿意。土地有的是，房子有的是，但好位置的土地和房子并不多。一方面大量的小县城和乡镇、村庄人口锐减，因为缺乏谋生手段不得不背景离乡外出打工，另一方面超大型城市越来越拥挤，土地资源越来越稀缺。

房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的

二套房首付50%，三套房首付更是严格控制的前提下，成交量大幅提升，中国的货币到底泛滥到何种程度，中国的精英阶层的绝对数量多么庞大，手里多么有钱。中国的贫富差距很可能已经达到了一般人不敢想象的程度。这是一个坏的预兆。

你所说的平均收入是什么概念？是人人都挣3000块，还是有人挣2000块，有人挣1万块。武汉的房价，要看湖北省包括各地市的人口，家庭收入上万的人有多少，如果你认为很少，几乎没有，那房价肯定存在泡沫。如果湖北省有20%的人口家庭月收入超过万元，那么武汉市区的房价就没有泡沫。

商品房的稀缺性是相对人民币而言的。人民币印多了，资金没地方去，商品房就涨价了。

中国和日本最大的不同在于日本的货币是开放的，中国的不是，是不能自由兑换的。暴涨是相对于钱而言的，不是相对于实际购买力而言的。

其实如果房地产交易量下降，不再具有吸金功能，那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向，如果不被房地产吸收，就会被大蒜，绿豆，姜，及全部生活必须品的上涨来吸收 事实也证明确实如此。2010年房产调控后，物价上涨的势头非常迅猛。

无论是汉末、唐末、隋末、还是明末。农产品价格上涨的对zf的震动要远远大于房价的上涨。

农产品价格的抬头会导致物价全面上涨，但国家不会坐视不管且有能力管

如果我国农产品价格是开放的，资金流向大米、小麦、猪肉，并且允许囤积，房地产一定会下跌的，这是毫无疑问的。

屁股决定脑袋，人民不知厉害关系选房子，zf选农产品

自古以来，民生问题的底线就是不要出现陈胜吴广的极端情况。所以zf更在意的是农民问题。

税收从来都是向下游转嫁的，zf多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。

房产税会大幅提升租金，在公租房没有大量建起来之前，对稳定不利，维稳才是第一要务。

如果真的收房产税，采用不公平法则的可能性最大，普通的无房百姓生活将变得非常艰难。

至于房产税，第一：近两年一定不会征收，因为条件还不成熟。第二：房产税只是一项苛捐杂税，目的是补充财政收入，并没有降低房价和租金的功能，并且只能导致租金的上涨。怕房产税的应该是租客，而不是房东。

一线城市如上海一定会有短期的滞涨甚至小幅的下跌，当新房的价格低于周边二手房价，并且成交量开始逐渐攀升就是买房的时机。

二三线城市的房价的上涨使与一线城市的差价缩小，为一线城市的发力提供了动能。

关于房价升值，一定是郊区和城区版块轮动的。当郊区房价较低时，资金就会关注价值洼地，当郊区房价炒起来以后，城区的房价跟着上涨，但总的来说，城区的房价涨幅一定高于郊区，且比郊区更抗跌

房产投资最重要的还是位置，当远郊区县的房价远低于城中心的时候，一定会有补涨的要求，但当远郊区县的房价向城中心接近的时候，一定会出现城中心的补涨，当然在调控期也会体现为远郊区县房价的回调

过渡爆炒的通州房山等远郊区县，房价一定会有所回调，但是城市中心，特别是学区房是没有下降可能的。

昆山不能理解为县级市，要理解为上海的卫星城。相当于北京的燕郊。所以房子八千多一点也不奇怪。

通州、房山、大兴都是前期炒作比较厉害的区域，在楼市调控期要慎重购买，如果遇到明显低于周边二手房的楼盘可以立即下手购买，否则观望。

西三旗地区一直相对滞涨主要还是缺乏大品牌开发商入住，没有高端楼盘的带动，涨幅偏低。但也正因如此，才形成了一块价值洼地，以后才有更大的上涨空间。

高端房产，开发商都是不急着卖的，而且也从来不乏有钱人慷慨解囊。你说的情况跟昆明的空间俊园完全相同。在市中心徘徊在万元关口的时候，空间俊园直接开出了19000的均价，之后市中心的二手房紧随攀升到15000.而一环二环间的房价在万元关口徘徊。

重庆的房价

长沙房价

佛山的房价

昆明的房价

北京的房子是全国有钱人买的，省会的房子是全省的有钱人买的。但是当省会城市距离一线大城市在6个小时高速以内，省里的有钱人的资金就会流向一线大城市，而不是省会。河北的富人一定会选择在北京投资房产，湖南的富人一定会选择广州深圳投资房产。

二三线城市房价

四线城市上涨的逻辑

四线城市买房

市中心与郊区

关于中国的房产能够持有多少年的问题，这要持续观察zf的动向。对于现在的80后来说，如果在有生之年能够平安度过，不经历大的动乱，已经是很值得庆幸了。 如果有动乱发生，即使你没有买房，你手中的现金也将变成废纸。

什么时候房价会下降，一句话供求关系，人口减少是房价下降的唯一出路。

如果真的到了崩盘的一天，接最后一棒的一定是老百姓，而且zf会千方百计的让老百姓接最后一棒。 分析问题不能用喜羊羊的头脑。

房价会不会涨还要看dfzf的规划。 比如广州拥有大量的城中村，其周边有较多的大城市，广州的房价就比北京和上海低。如果广州的城中村一旦大规模拆迁，房价将会大幅上涨。

凡是大兴土木积极拆迁的城市，房价都低不了，城市发展规划的资金都要得益于dfzf卖地。这是zf主导投资经济模式的必然结果

为什么房价租售比低？其中原因之一是现在的房价预期了以后的租金。另一个也是最重要的原因就是：现在的房价不够高，说明了很大一部分普通家庭都有希望买得起房，所以宁肯省吃俭用住合租房，为了攒首付。但当房价高到普通家庭不敢问津的时候，这部分中等收入的合租家庭就会放弃买房转而追求租住有一定舒适度的房屋，房屋租金就会上涨到合理的程度。

投资型住房与自住型住房在选择方向上有很大不同。举个例子，昆明打造了个螺丝湾，几乎半个昆明做生意的人都聚集在哪里。如果自住没有人愿意选择在那里买房，实在是不好住。但是投资确是最好的选择，因为可以获取较高的租金的收益，将来升值空间也不会小。假如在昆明一环附近买一套两居室，月租金一般在1500-1800，而房价在万元左右。而在螺蛳湾附近买一套两居室，月租金都在2000多，而房价在7000多。

对自己好一点的就会自己住，对钱看的比较重，可以买房出租，自己租便宜的。因人的性格而已。 不过人生苦短，在短短的有生之年，还是要对自己好一点。自己买的房子住起来跟租房子的感觉是完全不同的。

城中村一定会消失的，不消灭城中村，哪来的GDP

拆迁的目的，不是为了拆迁户过得更好更舒服。

大规模拆迁的城市，房价没有下降的可能，可以忽略政策因素。既然城市大规模拆迁，就晚买不如早买，这是本贴中一再提到的。

一方面是富裕阶层对更高端产品，更大面积的追求，一方面是城市升级带来的大规模拆迁改造。下层群众将被挤出城市核心区。许多住房都会被拆迁置换。

北京已经没有原地回迁的说法了，一线城市，还有部分较发达的二线城市都不搞原地回迁了，土著一旦拆迁了就赶到郊区。反而是二、三线城市，特别是三线以下城市多数还在搞原地回迁。主要原因是城市小，住户多多少少都有些背景，特别是单位的老公房，开发商不让原地回迁，根本就拆不动，阻力太大。

新城区与老城区轮动

ZF搬迁到郊区不仅仅是个别城市问题，而是大多数二三线城市面临的问题。ZF的用意在于扩大城市规模，扩充人口，追求gDP的高速增长，但对于新开发出一块荒郊野地，没有ZF的带头搬迁，是很难炒作起来的。政府的迁入是一个信号，告诉老百姓，政府都搬过去了，以后配套肯定不会有问题。于是概念将透支未来，房地产价格就会飙涨。但是未来建成后政府是否真的搬迁就不一定了。 医院和学校全部搬迁会加深社会矛盾，所以通常是在新规划的区域建分校。如果自住还是主城，如果投资投机，可以考虑新城。

公租房的定价逻辑

这个补点钱就改商品房的可能性不大，如果是大片的小产权房，拆的可能性也不大。这个问题很让zf头痛，城乡双轨制的结果，所以zf能拖就拖。

对于片区不大的小产权房，风险就很大

小产权房拆迁

zf限制政策房的利润，那kfs就一定会偷工减料

持有闲置现金的风险，比持有任何一种可保存的商品的风险都大。

土地证

车是消费，不是投资，如果追求享受，可以买车，但不能保值增值。汽车属于工业品，通过扩大生产规模可以使边际成本下降，所以汽车会因为档次的不同有涨有跌。 黄金可以适当配置，但由于黄金的定价权不在国内，所以买黄金有一定的风险。 十几万买房子估计不够首付，除非特别小的城市。但小城市的房产变现起来比较麻烦。 至于古玩字画茅台酒之类的，真假难辨，不是专家很难参与投资，且一般人变现还是很困难的。所以资金越小，资金实现保值增值越困难。我国实行的高通胀低利率政策，是对手中闲钱不多的普通群众赤裸裸的剥削。而手中闲钱较多的中产阶层，相对好一点，可以投资住宅商铺进行保值增值。

很多人不愿意投资商铺还是在于风险大，好位置熟铺是很少有人愿意拿出来卖的，谁愿意放弃生蛋的母鸡呢？而新开发的商铺要不然位置比较偏，不知道能不能做的起来，要不然就溢价太高，超出了大多数人的承受。好的商铺是市面上很难买到的。如果经过考察确认商铺没有问题，还是首选商铺，但是一定要经过认真的考察。而住宅的风险就相对小多了，而且投资不需要很多的经验，更适合一般投资者

房子与商铺的选择

从下游来说，不搬新家重新购买一套家具、一套家电、做一次大的装修的可能性都不大。在没有改善住房的前提下，去换家具家电，搞装修的应该是一个很小的比例。从上游来说，钢铁、水泥、机械等行业无一不受到到房地产的影响。

买房子还是量力而行。有1000万资产的人是买不起价值2000万的翡翠的。有1个亿资产的人也不能买下故宫的居住权。

假设某人家庭月收入15000块（都市小白领的通常收入），工作6年，手里有50万存款，我可以在北京北五环外（比如西三旗或者回龙观）买一套价值150万的房子（2万每平米，70几平米）。首付50万，贷款100万，月供7000多，是完全买的起的

买房子如果有能力还是要争取一步到位。将来改善，除非个人有较大的发展，否则将很难很难。而且买楼首选好位置，大开发商，大盘，升值空间才大。

第一个问题：物业管理对于小区的价值起着至关重要的作用，好的物业管理才能让人居住舒适，这一点是非常重要的。软件的提升往往比硬件的提升难度更大。物业很差的景观楼盘，可以比喻为鲜花丛中的一坨屎，周边环境再好，它也是一坨屎。一坨屎能否脱胎换骨变成黄金，存在着较大的不确定性。
第二个问题：是否承受较高月供，取决于你对未来的预期，所以你要仔细分析你的行业前途，如果你所处的行业告诉成长，或者你的能力职位将得到进一步提升，你可以承受较高的月供。 一般来说月供不要超过全部收入的70%，如果超过这个边际，就会有较大风险。

建议在你购买之前，认真去南京进行考察。不但要考察周边楼盘，还要考察你所购买地区的经济发展状况、交通状况、商业和学校的分布。最好能够了解当地政府的规划。

投资最重要的是稀缺性，买房首选公务员小区

自住最好买政府公务员小区，无论是商业配套，教育配套以及休闲娱乐配套都是商品房所无法比拟的。特别是商品房经过十几二十年，房子旧了，电梯很容易出故障，如果物业有问题或者小区里有人不交物业费，那么这个小区就很难住了。公务员小区则完全不用考虑房子老旧的问题，那都是zf包干到底的。

公务员小区比房产证和土地证还保险。我国不是一个法制国家，任何颁发的纸质文件的可信度都不高，反而公务员小区因为是特权房，信用度要远高于产权证。

因为zf官员任期的限制，决定了官员的短视，决定了城市规划的短视。 但是市中心的房子，即使在将来人口下降的过程中，仍然是稀缺的，房价高不可攀的。如果手有余钱首选的是市中心的大户型。 关于市中心老旧二手房的购买，还是有一定学问的，一定要选择位置好，低密度的矮层住宅楼，因为密度低，便于拆迁。而密度高的塔楼拆迁非常困难，拆迁成本太高，开发商很难有利可图。现在住在市中心高层旧式塔楼的富裕人口，将来一定会二次置业，这些旧式塔楼逐渐会沦为新一代年轻中产阶层的过渡性住房。

三环内都是老公房，干嘛不买个板楼呢。这种房子老到不好住了，迟早还是要换。板楼还可以拆迁，塔楼拆迁就比较困难了。不过今后的北京可能存在一个相当奇怪的现象，一部分高端富裕人群居住在市中心老旧的小区，而令广大住在远郊的中产阶层羡慕不已。

有钱当然是新房舒服。老公房如果是学区房，随着住着不舒服但是不影响小孩上学。至于啥时拆迁那真是有年头等了。运气好，三年五年，运气不好十年八年。关键是拆迁后，原地回迁是很难的，拆迁后安置一般都到远郊区县。如果碰上个铁腕书记，拆迁还真不见的能得什么便宜。条件还没谈好，推土机就开来了。

经济适用房需要补交土地款后才能上市销售，补交土地款后，就变成了商品房，所以不用担心。 购买经济适用房一定要把补交的地价款算进去，才知道房价是否高于或低于周边商品房楼盘。 我国房地产交易很不规范，特别是中介有很多办法欺骗客户，买房无论是自住还是投资都要多长几个心眼。

关于西五环内的别墅，是相当稀缺的资源，相当于奢侈品，奢侈品是不会随着调控有大幅度的调整，可以参考收藏品的投资，收藏品的风险在于战乱发生或者**经济崩盘

分期付款是你和房东的约定？这个比较不靠谱，如果是付清后过户，一旦房价上涨，很可能出现毁约。

普天之下莫非王土，决定了今天的土地国有 万般皆下品，也决定了以后知识分子的前途必须进入体制内。 不能考中进士的明清两代知识分子，即使经商发了大财，也一样让人看不起，不能光宗耀祖。今天的知识分子将面临同样的命运。 体制外，凭个人的本事和运气，自生自灭。

中国自古以来，商人都是没有地位的，商人的财产可以随时被官员没收，自古如此，至今如此，即使是今天也并没有出现私人财产神圣不可侵犯的宣言。即使出现了，也没有任何可以操作的可能。

关于通货膨胀问题，体制内的职工工资一定会与时俱进的。体制外人员的薪水不取决于通货膨胀，而是取决于行业的利润率，企业的利润和个人的能力运气

大哥，公务员也是有级别的，想想宋江为什么上梁山呢？ 你要是在重要部门，或者到了级别自然就有了。 西汉的张释之，冯唐、郅都都是皇宫守大门的出身。皇宫看大门的，不算是公务员，是体制外编外人员，相当于协管员，连工资都不发，但为什么大家都趋之若鹜的争当皇宫传达室老大爷这种有前途的职业？因为，可以有机会见到皇上，有机会成为高级公务员。当上了高级公务员，你就有了票子房子妹子。

一般裁减公务员都是专门裁那些没背景，没关系，不会拍马屁，傻干活的。而留下的就是有背景有关系，会拍马而不干活的。 当傻干活的公务员被裁掉以后，剩下的不干活的公务员照样不干活。 于是政府发现没人干活了，人不够用了，再大批量招人，所以越精简人越多。

体制内中层、高层可以分到多套福利房，低层至少能够分到一套保障房，即使最不重要部门的底层员工，搞到由单位补贴的公租房是没有问题的。

大家都知道，中国的经济发展，是依靠政府投资为主导的，全世界都知道，政府投资的效率是最底下的，1个亿的投资往好了说只能产生3000万的效益，剩余7000万损耗掉了。因此政府不得不持续增加货币发行量

与民争利的政府

体制外的人要早早考虑养老问题

做生意的赚钱养老聪明的下手早的以房养老最惨的是没有混上去，且又没有特殊技能的私企打工仔。养老实在是个大问题。

进不了体制内的，无论是不是大学毕业，凡是有头脑的、懂做生意的，会一技之长的，只要不懒，活的肯定比无特长一般在公司打工的小白领强。 

移民不见得能够适应，毕竟文化差异太大，但是如果拥有一个外国国籍，在中国生活，是一个比较好的选择，至少，你的财产是受到保护的。

聪明智慧决定了人的眼界，有远见的人一定会未雨绸缪。

我们连依法治国都办不到，何谈选票。 我们是实行双轨制国家，在经济全球一体化的今天，内部并不与外部接轨。

如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗？显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。

其实，中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不到问题的答案。

大家在一个完善的法律制度下，享有人身和财产自由，知道什么该做什么不该做，法典之下对于任何人都是平等的，无论是平民还是权贵。

治国需要用贪官、反贪官

治理国家很简单，只要按照律法办事，给老百姓提供一个安全的稳定的环境，其他的都不用管，官府千万不要好大喜功，追求政绩，过多插手百姓的事物，顺其自然就好了。曹参很赏识盖公，并且按照盖公的话去做，九年的时间，齐国变得非常繁荣。

自古而今，即使最辉煌的朝代，最被广大群众津津乐道的太平盛世，普通群众也仅仅只是解决了温饱而已，包括贞观、文景、康乾。国家的富庶都是以老百姓勒紧裤腰带为代价的。所以，zf是不会理会部分明白人反对房产税的呼声的。

实际上国家给出了一个不希望人民币兑换成外币外流的一个强烈信号。