库兹涅茨周期

库兹涅茨周期

库兹涅茨是一位美国经济学家，1930年他在收集了大量数据，并对60多个工种的价格数据进行研究后，发现经济中存在一种15-25年不等，平均在20左右的长周期波动，通常是15年上涨，5年下跌。这种波动在美国的建筑行业中表现尤为明显，而建筑业又与房地产息息相关。所以后来库兹涅茨周期，也被用来描述建筑业和房地产业的兴衰波动，因此也被称之为“地产周期”或“建筑周期”。

1991-2010年美国经历了一轮典型的库兹涅茨周期

受婴儿潮的起伏变化，1991-2010年美国经历了一轮典型的库兹涅茨周期，1991-2006年为兴盛期，房地产市场向好，带动上下游行业快速发展，2007年次贷危机爆发，房地产泡沫破裂，美国经济进入4年的下行通道。有数据显示，美国楼市的上行期，平均涨幅是50%左右，而下行期，平均跌幅是30%，所以楼市一直被视为是涨多跌少，看似绝对价格永远涨。但是如果用一百年的数据测算下来，楼市最后的相对涨幅，其实与通胀基本持平，也就是说长期来看买房只能保值，而不能增值。当一段时间内，房子的收益率大幅提升后，必然也会带来大幅度的价格回落，历史总在不断的重复。

中国正处在第一个库兹涅茨周期中

中国由于房地产市场起步较晚，数据链时间不长，还不足以对库兹涅茨周期，提供实质性的证据支持。不过有观点认为，在1998年福利分房停止后，我们的房地产周期也正式开启了。如果按照库兹涅茨周期平均20年来算，我们的房子周期已经比别人长了很多。不过见顶的过程和形式可能也有很多种，周期下行未必就会大跌，长期不涨或涨幅很小，也是一种下行表现，这中间时间也难以预料，或许还有很多干扰因素。现在调控的时候央行也会小心翼翼，因为央行知道，风险可能已经比较大了。为了不让价格出问题，就得尽量控制繁荣的发生，言外之意，就是楼市防暴涨的目的也是为了防暴跌。

周期思维

楼市是有库兹涅茨周期的。在美国楼市牛市的时候，也有很多人说，房价将永远上涨，房子是最能抵御通胀的，但一轮地产周期下来，才发现这显然是一厢情愿。一旦当市场普遍认为，某种趋势会一直下去的时候，那么就说明离转折不远了。毕竟金融是由人组成的，有人的地方就有周期，所以周期思维，才是我们赚钱的关键。

总之，任何事物我们都应该尽量看到它背后的周期属性，不要一直看涨，也不要一直看跌。金融的世界里，始终都是有进有退，有盛有衰，盛极而衰，否极泰来，定位周期，才能顺势而为。