房地产法
2024-07-11 19:10:43 0 举报AI智能生成
房地产法思维导图；《房地产法》第六版_北京大学出版社_房绍坤
作者其他创作
大纲/内容
概述
定义
房地产
指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称
房地产业
概念
从事房地产开发、经营、管理和服务的产业
环节
生产
指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发和房屋及构筑物建造活动
流通
指作为商品的房地产进入市场、进行交易活动、实现其使用价值和交换价值的过程，包括房地产买卖、租赁和抵押三种流通方式
消费
指房地产因具有固定性、长久性和增值性的特征，在长期的消费过程中涉及的维修服务和各种管理，如物业管理、产权产籍管理等
房地产法
调整房地产开发、交易、物业管理及房地产管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称
调整对象
房地产开发关系
因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其它法人或经济组织之间所发生的经济关系
房地产交易关系
指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系
物业管理关系
指物业服务企业与业主之间在物业管理过程中形成的社会关系
房地产管理关系
人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系
包括
对房地产市场的调整关系
eg.计划调控关系、价格管理关系、廉租住房保障及经济适用住房管理关系
对房地产产权产籍管理关系
基本原则
土地公有原则
城市的土地归属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有
土地所有权与土地使用权相分离原则
市场调节与宏观调控相结合原则
合理利用土地与保护耕地原则
我国严格限制耕地转化为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护
保障房地产权利人合法权益原则
渊源
宪法
城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山、也属于集体所有
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地
土地的使用权可以依照法律的规定转让
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地
公民的合法的私有财产不受侵犯
法律、行政法规、地方性法规、行政规章
国家政策
在法律没有规定时，政策也是房地产法的法律渊源之一
司法解释
包括专门性的司法解释和综合性的司法解释
习惯
如果没有法律、法规规定，也没有国家政策可以遵守的情形下，可依照习惯来处理
房地产所有权及权属登记法律制度
房地产权利概述
定义
狭义-指以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利
广义-除包括狭义房地产权利以外，还包括房地产行政管理权力
特征
房地产权属于财产权利
房地产权利是众多权利的集合
房地产物权
房地产所有权
国有房地产所有权、集体房地产所有权、私人房地产所有权等
房地产用益物权
房地产担保物权
房地产债权
房地产继承权
房地产权利的客体包括物和行为
房地产物权、房地产继承权的权利客体为物，即房屋和土地；房地产债权的客体为行为，即债务人为满足债权人的利益需求而实施的特定行为
土地所有权
法律规定
《中华人民共和国宪法》规定：
第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
《民法典》规定：
第247条 矿藏、水流、海域属于国家所有。
第248条 无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。
第247条 矿藏、水流、海域属于国家所有。
第248条 无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。
国家土地所有权与集体土地所有权的确定标准
《确定土地所有权和使用权的若干规定》1995年5月1日（见教材）
房屋所有权
取得方式
原始取得
又称固有取得，是指民事主体非依据他人的权利及意思而是直接依据法律规定取得房屋所有权
包括建造、善意取得和法定继承等
继受取得
又称传来取得，是基于他人的权利及意思而取得房屋所有权
包括买卖、互易、赠与和遗嘱继承等方式取得
主要内容
建筑物区分所有权
房地产共有权
相邻关系
婚姻家庭编解释中的
房地产所有权问题
房地产所有权问题
法律规定
婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，婚前财产为夫妻一方所有，双方另有约定的除外
婚前所取得的房屋属于个人，婚后取得的房屋属于夫妻双方，父母购置明确归属的除外
民法典婚姻家庭编的解释（一）第29条：
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理（认定为夫妻共同财产）。
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理（认定为夫妻共同财产）。
具体问题
婚前房产问题
婚前一方首付，婚后双方还贷的房屋归属
民法典婚姻家庭编的解释（一）第78条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
婚前个人财产在婚姻存续期间产生的收益归属
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第26条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产
《民法典》婚姻关系存续期间共同财产：生产、经营、投资的收益
婚姻关系存续期间的房产问题
婚姻关系存续期间父母赠与的房产（见前）
婚姻关系存续期间购买父母的房改房
民法典婚姻家庭编的解释第79条：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
共有房屋分割问题
《民法典》第1066条 婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：
（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；
（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。
（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；
（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。
房产的无权处分问题
民法典婚姻家庭编的解释第28条：
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
夫妻相互赠与的效力
民法典婚姻家庭编的解释（一）第32条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。
第658条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
房地产登记概述
定义
指不动产登记机构依法将房地产所有权、他物权等权利归属和其他法定事项（异议登记、预告登记以及查封登记等）记载于不动产登记簿的行为
登记制度的类型
契据登记制度
定义
登记机关记载房地产权利人的变更情况，权利变更后，未登记的，则不能对抗善意第三人；至于当事人之间是否生效，全凭意思表示。
特点
登记机关对登记申请采取形式审查主义
登记权利之动态
登记无公信力
法国所创立，又称“法国式登记制度”
权利登记制度
定义
又称登记要件制度，登记机关记载房地产权利的取得、变更过程。若房地产权利的取得未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力
特点
登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状
登记有公信力
发源于德国，又称“德国式登记制度”
托伦斯登记制度
定义
初次登记不强制，但土地权利一经登记，今后土地权利发生变更都必须经过登记；登记后颁发权利凭证，登记机关保留正本，副本作为土地权利人拥有土地权利凭证
特点
房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力
已登记权利如发生转移，必须在登记上加以记载
登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致
英美法系
特点
房地产统一登记，即登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一
房地产权属登记为房地产权利动态登记
房地产权属登记采取实质审查主义
现场考察房屋状况、合同真实性等
房地产权属登记具有公信力
房地产权属登记实行强制登记制度
颁发权利证书
功能
物权变动功能
不动产物权非经登记不发生设立、变更、转让和消灭等物权变动效力
物权确认功能
确认房地产权属状态
公示公信功能
公示，指通过登记将房地产权力变动的事实向社会公开，保障房地产交易安全
公信，指因信赖登记簿记载的权利状态而进行交易，其获得的不动产权利受法律保护
物权管理功能
登记房地产税收规划的依据；进行合法性审查，取缔或制止违法交易活动
不动产登记
《不动产登记暂行条例》统一不动产登记
国务院自然资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上人民政府各自确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构
不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码
统一登记程序
明确了不动产登记机构的赔偿责任
可登记的不动产权利类型
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
种类
不动产首次登记
指不动产权利第一次登记
更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，申请实施的更正错误之登记
异议登记
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人申请的提出异议之登记
预告登记
为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记
变更登记
指因不动产权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记
注销登记
指因不动产权利的消灭等而进行的登记
转移登记
指因不动产主体变化导致的不动产权属发生转移后所进行的房地产权属移转登记
查封登记
自然资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在不动产登记簿上加以记载。
查封
指人民法院依法对已办理房地产权属登记，并取得房地产权利证书，且权利人明确的房地产的查封
预查封
指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房地产进行的一种限制其权利处分的强制措施
效力
预查封的效力等同于正式查封
自然资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续
预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭
期限
预查封的期限为二年
期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年
确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年
法律依据
轮候查封登记
两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记
效力
轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列
查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封
查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。
房地产开发法律制度
房地产开发概述
概念
指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为
基础设施建设，指给水、排水、供电、供热、供气、通信和道路等设施建设和土地的平整
房屋建设，指在完成基础设施建设的土地上建设房屋等建筑物，包括住宅楼、写字楼等
合作开发中纠纷解决
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同
原则
符合城市规划的原则
坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一原则
应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则
即综合开发原则
房地产开发用地
农村“三块地”改革（《土地管理法》修改）
农村土地征收
对土地征收的公共利益进行明确界定
列举公共利益：因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要整地的可以依法实施征收
明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障
以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法；补偿增加：农村村民住宅补偿和社会保障费
完善了土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告
使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权
集体经营性建设用地入市
破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍
增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用（工业、商业等经营用途）
使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让
《土地管理法》第63条 ：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
《中华人民共和国土地管理法实施条例（2021）》
第41条：土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，....报市、县人民政府自然资源主管部门备案。
第43条：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。
第41条：土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，....报市、县人民政府自然资源主管部门备案。
第43条：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。
宅基地管理制度改革
在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地
建设用地使用权
概念
指以建造自己的建筑物、构筑物及其附属设施为目的，对国有或集体土地进行占有、使用和收益的权利
类型
国有建设用地使用权
通过出让设立的建设用地使用权
划拨土地使用权
场地使用权
集体所有土地建设用地使用权
乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权
集体经营性建设用地使用权
宅基地使用权
特征
客体是国有土地、集体经营性建设用地；可以在土地的地表、地上或者地下分别设立
目的是为自己建造建筑物、构筑物及其附属设施，核心是在他人土地上从事建造活动，建好的工作物归自己所有
内容具有长期性、流通性
设立
出让
概念
指国家或集体在土地上为受让人创设建设用地使用权，受让人支付出让金的行为
是民事、双方、有偿、要式行为
方式
协议出让
指出让人与受让人双方协商建设用地使用权的出让
拍卖出让
指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为
招标出让
指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为
挂牌出让
指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用权人的行为
出让合同
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（1）当事人的名称和住所；
（2）土地位置、面积等；
（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（4）土地用途；
（5）使用期限；
（6）出让金等费用的及其支付方式；
（7）解决争议的办法。
期限
居住用地七十年
工业用地五十年
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年
商业、旅游、娱乐用地四十年
综合或者其他用地五十年
划拨
概念
指国家无偿地在国有土地上为土地使用人创设建设用地使用权的行为
是单方、无偿、行政行为
适用范围
《城市房地产管理法》第24条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
特点
无期限性
限制流通性
效力
使用权人的权利
使用、收益权
处分权
让与
抵押
对处分权的限制
出让方式
第39条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，②属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，②属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
划拨方式
第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
使用权人的义务
支付出让金等费用
合理利用土地
消灭
存续期间届满
抛弃
约定的事由
收回土地
土地征收法律制度
概述
定义
指国家为了社会公共利益的需要，依法将农民集体的土地变为国有，并依法给予补偿的行为
特征
征收土地法律关系主体双方都是特定的
征收土地方只能是国家，被征收土地的一方只能是集体土地所有者
征收土地的对象是农民集体的土地
征收土地是法律赋予国家的专有权力
该项权利的行使不以被征收者同意为前提，具有强制性
征收土地必须依法进行
原则
合理利用土地的原则
有荒地可以利用的，尽量不占耕地；凡能利用劣地的，不要占用耕地良田；尽可能少征或不征农业生产用地；在征收时间上，避免早征晚用，多征少用；根据建设项目的实际节约使用土地等
兼顾国家、集体和个人三者利益的原则
土地征收全由国家统一行使原则
审批权限和审批程序
审批权限
征收基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批
征收基本农田以外的耕地在35公顷以下，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准
程序
国家征收土地的，经法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告，并组织实施
房屋征收法律制度
法律关系主体
拆迁人
指取得房屋拆迁许可证的单位，房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人
被拆迁人
指被拆迁房屋的所有人
拆迁单位
取得房屋拆迁资格证书，接受拆迁委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及附属物的单位
拆迁管理部门
国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理
征收与补偿制度
法律规定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
概念
指为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋依法进行征收，并对被征收房屋的所有权人依法予以公平补偿的行为
特点
主体的特定性
征收决定的作出主体征收补偿的义务主体特定，是市、县级人民政府
客体的限定性
《征收与补偿条例》所规范的房屋征收与补偿的客体仅限于国有土地上的房屋，不调整集体所有土地上的房屋征收与补偿
征收与补偿关系内容具有强制性
征收和补偿决定的作出均具有强制性
征收与补偿程序具有协商民主性
征收和补偿决定的作出程序中，设置了诸多的“公布程序”“公告程序”
征收与补偿法律关系：复合法律关系
征收决定法律关系
主体为征收决定人（市、县人民政府）和被征收人（房屋所有权人）
补偿协议法律关系
房屋征收部门与被征收人就房屋征收补偿的相关事项订立补偿协议
补偿决定法律关系
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方面达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定
征收委托实施法律关系
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作；房屋征收实施单位不得以营利为目的
房地产开发企业
概念
指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业
设立
条件
有自己的名称和组织机构
有固定的经营场所
有符合国务院规定的注册资本
房地产开发公司的注册资本必须适应房地产开发的规模，不得低于最低限额
有足够的专业技术人员
有相当水平的经济管理人员和房地产、建筑工程专业的专职技术人员以及专业会计人员
法律、法规规定的其他条件
程序
申请登记
首先应向县级以上人民政府工商行政管理部门提出登记申请，并如实报告创办企业所具备的各项条件，提供创办企业的可行性研究报告和各项经济技术资料
依法备案
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案
备案时应提供的资料包括：营业执照复印件，企业章程，验资证明，企业法定代表人的身份证明以及专业技术人员的资格证说和聘用合同。
房地产开发企业的资质等级由建设行政主管部门分级审批
一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部批准；二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定
《房地产开发企业资质管理规定 》
第3条：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第6条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：……
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》
第8条：申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第3条：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第6条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：……
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》
第8条：申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
房地产转让法律制度
房地产转让概述
概念
指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为
主体是房地产权利人
法律后果是房屋所有权和土地使用权的转让
实现方式有买卖、赠与、或者其他合法方式
其他合法方式
以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的
一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的
因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的
以房地产抵债的
法律、法规规定的其他情形
特点
当事人之间有平等性
客体具有特殊性
房地产主要包括建设用地使用权、土地承包经营权、地上建筑物或者其他附着物的所有权等，宅基地使用权、地役权在特定情况下也可以成为房地产转让的客体
为要式行为
房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式
原则
房地产转让一体处分
土地使用权与房屋所有权一致的原则，具体表现为“房随地走”“地随房走”
价格管理原则
房地产价格指导原则
《城市房地产管理法》第三十三条规定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布，具体办法由国务院规定
基准地价
指在一定时期内按照不同的土地区域、土地级别、土地用途，经评定测算出来的建设用地使用权单位面积平均价格，其可反映地价总体变化趋势，是一定区域的平均价格
标定地价
指是为满足建设用地使用权出让、转让、抵押等房地产交易而确定的具体地价，根据市场行情、地块面积、地貌特征、容积率、微观区位、土地使用年限综合评定
房屋重置价格（房屋时价）
指按照当前的建筑技术、建筑材料、人力费用等条件，重新建造同类结构、式样、质量的房屋的价格
房地产价格评估制度
《城市房地产管理法》第34条规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
制度目的在于为交易当事人提供房地产价格的参考标准，并不能取代当事人确定成交价格，不具有强制性
成交价格申报制度
《城市房地产管理法》第35条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
成交价格是交易当事人向国家交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据
公示原则
房地产转让、抵押，当事人应当在房地产合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记
禁止转让的房地产
以出让方式取得土地使用权但不符合《城市房地产转让管理规定 》第十条规定的条件的
第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
依法收回土地使用权的
共有房地产，未经其他共有人书面同意的
权属有争议的
未依法登记领取权属证书的
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
转让程序
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书
转让合同
应当载明的内容
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
商品房现售
概念
指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人并由买受人支付房价款的行为
条件
现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
取得建设用地使用权证书或者使用土地的批准文件
持有建设工程规划许可证和施工许可证
已通过竣工验收
征收安置已经落实
供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
物业管理方案已经落实
商品房买卖合同的法律问题
商品房广告视为要约的法律规制
第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
商品房的销售广告
包括媒体广告、售楼书及各种宣传材料，施工的广告牌，样板房展示等
说明和允诺
指房地产开发商利用广告形式在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或对房屋质量的申明、陈述
实践中主要包括向购房人提供某些购房优惠或者附赠的说明；对商品房美观性和质量的陈述；对商品房使用功能质量的陈述；对商品房环境质量的陈述等
相关设施
包括商品房的基础设施和相关配套设施
前者指供暖、供电、供水、供气、小区景观、小区道路、停车场等基础设施；后者指商品房规划范围内外的商业、服务业及医疗、教育等配套设施
前者指供暖、供电、供水、供气、小区景观、小区道路、停车场等基础设施；后者指商品房规划范围内外的商业、服务业及医疗、教育等配套设施
所涉及的内容是否具体明确、是否会对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，由买受人举证证明，法院对这些事项具有一定的自由裁量权
商品房预约和本约的法律规定
法律规定
第5条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条：
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
理解
协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即协议的内容已经超越了对双方交易房屋有关情况初步认定的范围，而已具备了正式商品房买卖合同法定的必备内容
出卖人已经按照约定收受购房款，“约定”指上述已经具备了正式商品房买卖合同法定内容的预约，按照预约约定收受的购房款既可以是全部或大部分购房款，也可以是部分购房款（《解释》并未对收受购房款的多少做出规定，凭当事人协议约定）
法律效力
一旦认定为本约，其协议内容对双方当事人产生正式的商品房买卖合同所应产生的法律约束力，而非依预约所产生的订立本约的法律约束力
商品房保修
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当就保修范围、保修期限、保修责任等作出约定
住宅质量保证书
指房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，是对购房人最低限度的保障
销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》
在当事人没有特别约定时，房地产开发企业应当根据质量保证书承担保证责任
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；用户报修的单位，答复和处理的时限；商品住宅售出后，房地产开发企业委托物业服务企业等单位维修的，所委托的单位的名称等具体情况。
建设工程质量保修
《建设工程质量管理条例》第40条
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
商品房的交付
设置样板房的商品房的交付
《商品房销售管理办法》第31条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
交付的商品房质量
房地产开发商应当保证交付的商品房质量合格，交付的商品房质量不合格的，除应承担保修责任外，如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权要求解除合同并赔偿损失
商品房的风险承担
当事人可以约定商品房的风险承担
没有约定的，依照如下规则处理
1.房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担
2.买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担
交付使用
当事人如果没有特别约定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用
销售方逾期交付商品房及办理房屋权属证书的违约责任
销售方逾期交付使用房屋的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损害赔偿计算方法，支付违约金或损失赔偿额。如果合同没有约定的，应当按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当按照合同约定承担支付违约金或赔偿损失的违约责任：
（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（2）商品房买卖合同的标的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
如果合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（2）商品房买卖合同的标的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
如果合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房预售
概述
概念
指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价的行为
商品房买卖被称为期房买卖，出卖人被称为预售人，买受人被称为预购人
特征
商品房预售合同法律关系的主体一方是特定的
商品房预售法律关系中的预售方，只能是具有房地产开发经营资格并符合法定条件的房地产开发企业
房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋
商品房预售合同的标的实质上是在房屋建成后依约交足房屋价款并获得房屋所有权的一种“权利”
商品房预售具有较强的国家干预性
在商品房预售交易中，买受人只得到的是一种“权利”，而非房屋，购房人面临着巨大风险。为保护买受人的合法权益，国家对商品房预售采取了特殊的监管措施，如交易价格申报制度，商品房预售登记备案制度，商品房预售许可制度等，对于商品房预售的条件、程序，以及预售款的用途等都作了专门规定
商品房预售合同为本约
条件
预售人已交付全部建设用地使用权出让金，取得建设用地使用权证书
取得土地使用权证书是合法使用土地的标志和保证
预售人持有建设工程规划许可证和施工许可证
城市基础建设须符合城市规划的要求，若未取得许可有可能被强制拆除
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期
目的是制止恶意“炒地皮”的现象、抑制投机行为并保护预购人的利益、避免预售人长期占有预购人的资金
预售人向房地产管理部门申请了预售许可，取得了《商品房预售许可证》
开发企业预售商品房，要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预售许可证
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设
房地产开发企业
禁止采取的销售方法
禁止采取的销售方法
不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房
反本销售，指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为
不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房
售后包租，指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为
商品住宅按套销售，不得分割拆零销售
分割拆零，指房地产开发企业以将成套的商品房住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品房的行为
商品房预售认购书
概念
在商品房预售中，房地产开发企业经常在订立正式商品房买卖合同前，先与购房人签订一份认购书，就商品房有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保
法律效力
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同
商品房预售登记
法律规定
《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
对合同效力的影响
预售合同未经登记不影响合同的效力，当事人另有约定的除外
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条：
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
性质
商品房预售合同登记不属于预告登记，不具有对抗第三人的效力
商品房售后规划、设计的变更
《商品房销售管理办法》第24条：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
预售商品房转让
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
多重买卖履行先后顺序探讨
审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
不动产执行异议有关规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第29条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第30条:金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
第31条:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第29条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第30条:金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
第31条:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
房地产租赁法律制度
房地产租赁概述
概念
指出租人将作为租赁物的房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为
特点
房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人
非房屋所有权人除法律有明确规定或者合同有明确约定外，一般不能对他人所有的房屋行使处分权
出租方为非所有权人的情形
房屋的经营管理权人
eg.直管公房出租：该租赁法律关系的客体是国有房产，出租方是国有房产的经营管理者即房管部门，其代表国家对国有的房产行使经营管理权
房屋所有权人委托的代理人
城市私房有房屋所有权人因不在房屋所在地或其他原因不能管理器房屋时，可以委托代理人代为管理，受托人可以根据委托人的意志作为出租方出租房屋
房屋租赁只是转移对房屋一定期限内的占有、使用、收益权
《民法典》规定，租赁期限不得超过20年，续订的租赁合同期限也不得超过20年，超过部分无效；在房屋租赁关系存续期限届满后，承租人应返还房屋
作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的
房屋租赁的条件
有从事房屋租赁的法定资格
出租人应当办理《房屋租赁证》，取得合法的经营资格
出租房屋所占的土地是以出让方式取得的
以划拨方式取得的土地上所建房屋的出租问题，我国法律作特别规定：
房屋所有人以盈利为目的将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家
房屋所有人以盈利为目的将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家
有合法的房屋所有权证书
房屋能正常使用，符合安全条件
农村房屋可以出租，但村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准
不得出租的情形
属于违法建筑的
不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
违反规定改变房屋使用性质的
法律、法规规定禁止出租的其他情形
房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案
我国对房屋租赁实行登记备案制度：房屋租赁合同订立、变更和终止的，当事人均应到房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案
申请房屋租赁登记备案应提交的文件：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
房屋出租人出租房屋时，应向房地产管理部门申请，经审查合格后，颁发“房屋租赁证”
“房屋租赁证”的作用
是租赁行为合法的有效凭证
租用房屋从事生产、经营活动的，可以其作为经营场所合法的凭证
租用房屋用于居住的，可以其作为公安部门办理户口登记的凭证之一
未按规定申报、领取“房屋租赁证”的，房地产管理部门将责令其限期补办手续，并可处以罚款
分类
按房屋租赁目的不同
住宅用房
指以生活居住为目的的房屋租赁，涉及流动人口管理、户籍管理等问题
非住宅用房租赁
指以从事生产经营活动等为目的的房屋租赁，涉及安全生产等问题
按房屋的所有权性质不同
公房租赁
以国家所有或集体所有的房屋作为租赁物的租赁，涉及租赁民事关系和租赁行政管理关系
私房租赁
以私有房屋作为租赁物的租赁，涉及当事人意思自治
按房屋的租赁期限不同
定期房屋租赁
指约定有固定的租赁期限的房屋租赁
不定期房屋租赁
指对租赁期限没有约定或约定不明的房屋租赁
除法律另有规定外，出租人与租赁人均可随时解除合同，但出租人解除合同时，应当在合理期限之前通知承租人
当事人在租赁合同中约定的租赁期为6个月以上而又未采用书面形式，视为不定期房屋租赁；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期
普通住房租赁与城镇公共住房租赁
普通住房租赁
公共租赁住房
指限定建设标准和租金水平，面向低收入住房困难家庭、新就业职工、专业人才和异地务工人员等对象出租的保障性住房
租金标准实行政府定价，并且实行申请审批制度
房地产租赁合同
内容
《商品房屋租赁管理办法》第十六条 房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
主要条款
租赁期限
指承租人使用出租人房屋的期限，当事人可以约定租赁期限
《民法典》第730条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第510条的规定（协议补充，无法达成协议根据合同相关条款或交易习惯确定）仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
租赁用途
承租人租赁房屋是从事经营活动，还是居住
明确租赁用途的作用
有利于承租人按照承租房屋的性能、用途正确地使用出租房屋
因合理使用给出租房屋造成的正常磨损，承租人不承担责任；如果承租人未按租赁房屋的用途使用出租房屋，造成房屋损坏的，应赔偿因此给出租人造成的损失
有利于承租人履行合同
如果承租人需要改变用途或在承租房屋上添加新用途时，应征得出租人同意，并重新协商租金
《民法典》
第709条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第510条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第710条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第711条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第709条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第510条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第710条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第711条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
租赁价格
指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而即付给房屋所有人一定数额的报酬
修缮责任
《民法典》第712条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外
当事人的权利义务
出租人
出租人有权按照房屋租赁合同的约定向承租人收取房租
出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督
租赁期届满，出租人有权收回房屋
解除合同权
出租人有权依法解除合同
《民法典》第716条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第711条： 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
承租人有权依法解除合同
《民法典》第724条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
交付房屋义务
出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人。不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
修缮房屋义务
当事人对于修缮责任可以在合同中约定，如果未有约定或者约定不明，出租人应当履行租赁物的维修义务
负担税负义务
出租人应当承担租赁房屋的税负负担：税负负担是由租赁房屋而发生的、租赁房屋的所有权属于出租人
承租人
承租人依照租赁合同的约定，对租用房屋享有占有、使用、收益的权利
承租人对租赁的房屋享有优先购买权
承租人代出租人修缮房屋的，有权请求出租人支付修缮费用
《民法典》第713条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。（非因承租人过错导致时）
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、或增添；
确需变动，必须征得出租人同意
确需变动，必须征得出租人同意
《民法典》第715条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
承租人必须按期缴纳租金
房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋，否则，应承担逾期违约责任
租赁权转租与转让
转让
指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间
《民法典》第547条：债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。
转租
指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益
《民法典》第716条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
承租人、出租人死亡后房屋租赁合同存续的特别规定
买卖不破租赁；继承不破租赁；抵押不破租赁
《商品房屋租赁管理办法》第12条第一款：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
《民法典》第732条：承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
租赁合同无效与数份租赁合同
【租赁合同无效】
第2条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第3条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第4条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第2条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第3条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第4条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
【数份租赁合同】
第5条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
住房保障与住房信贷制度
住房保障制度
概述
经济适用房
《经济适用住房管理办法》
廉租房
《廉租住房保障办法》
公租房
《公共租赁住房管理办法》
限价房
《广东省物价局、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅关于运用价格政策促进限价商品住房开发建设的意见 》
又称“两限”（限房价、限地价）商品房，是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难；是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房
安居房
《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》
由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让年限，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合条件的本地居民家庭和引进人才供应的共有产权住房，纳入保障性住房统一管理
经济适用住房制度
概念
指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房
特征
建设和供给体现强烈的政府干预性
以政府提供优惠政策为内容的鼓励和促进措施
对建设标准、价格、供应对象主体资格、交易等的强制性管理和监督措施
经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭
是具有保障性的政策性住房
体现在供应价格与商品价格相比所具有的极大优惠性上
优惠措施
经济适用住房建设用地以划拨方式供应
经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应
取得方式无偿，无需缴纳土地出让金，权利的存续一般无期限限制
经济适用住房建设项目的税费优惠
免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金
建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策
相关费用的政府负担
经济适用房项目外基础设施建设费用，由政府负担
以经济适用住房在建项目抵押贷款的法律允许
经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款
建设管理
对经济适用住房建筑面积、规模的管理
经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右，具体面积根据当地经济发展水平等因素确定
对经济适用住房开发建设的管理
按照政府组织协调、市场运作的原则进行
采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施
由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设
县级以上人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作
经济适用住房规划设计和建设标准
须按照发展节能省地环保型住宅的要求，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能
经济适用住房建设单位对工程质量负最终责任
质量担保责任
建设单位向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
与建设单位签订建设合同的政府及其相关部门也可以以违约为由，就房屋质量问题向建设单位主张相关权利
物业服务方式的选择
采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务
在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务
价格管理
确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则
房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定
市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
明码标价，价格透明
销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用
经济适用住房价格确定后应当向社会公布，价格主管部门应依法进行监督管理
实行收费卡制度
各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡
任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用
进行成本监督
价格主管部门应全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况
准入管理
申请购买的条件
具有当地城镇户口
家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准
无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准
供应程序
资格申请
审核、公示
权属登记
办理权属登记时应分别注明经济适用住房、划拨土地等内容
购买面积限制
产权限制
经济适用住房转让的法律限制
五年之内不得上市
购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购
政府优先回购
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购
可取得完全产权条件
购房人可按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权
保持经济适用住房的法律限制
已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购；政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难
已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房
个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营
廉租与公共租赁住房保障制度
廉租住房保障制度
指政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭提供的租金相对低廉，以保障居民基本居住权利的普通住房
保障方式：货币补贴和实物配租相结合
货币补贴
指县级以上地方人民政府向申请廉租住房的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房
补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定
实物配租
指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金
配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额
实物配租的廉租住房来源
（1）政府新建、收购的住房；
（2）腾退的公有住房；
（3）社会捐赠的住房；
（4）其他渠道筹集的住房
申请与核准
申请材料
家庭收入情况的证明材料
家庭住房状况的证明材料
家庭成员身份和户口簿
市、县人民政府规定的其他证明材料
办理程序
户主向户口所在地街道办事处或者城镇人民政府提出书面申请
层层审核
街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，张榜公布，并报市、县人民政府建设（住房保障）主管部门
建设主管部门应当自收到材料起15日内，进行审核，符合条件的报同级民政部门
民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，审核，并反馈同级建设主管部门
经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设主管部门予以公示
监管-收回廉租住房的情形
城市低收入住房困难家庭将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途
无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的
无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的
公共租赁住房
指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房
从2014年起，公共租赁住房和廉租住房并轨运行
住房公积金制度
概述
概念
指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金
用途
住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用
归属
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有
管理原则
住房公积金管理委员会决策
住房公积金管理中心运作
银行专户存储
财政监督
缴存
帐户的设立
住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户
每个职工只能有一个住房公积金账户
住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细帐，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况
缴纳
缴纳方式
职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴
缴纳比例
职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的５％；有条件的城市，可以适当提高缴存比例
具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准
新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金
住房公积金增值收益
住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。
住房公积金强制缴存
违反《住房公积金管理条例》的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。
提取和使用
提取条件
职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；
（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购房贷款本息的；
（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；
（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购房贷款本息的；
（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
继承
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额
继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益
住房公积金贷款条件
缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保
住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担
住房信贷制度
个人住房贷款
指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款
担保
担保的形式
抵押担保、质押担保、保证担保
房屋保险
为确保贷款人能按时足额收回贷款，借款人以房产作为抵押的，须在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续；抵押期内，保险单归贷款人保管
住房置业担保
概念
指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为
住房置业担保公司，指借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业
担保的形式
采取保证形式
借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押担保
经济适用住房开发贷款
概念
指贷款人向借款人发放的专项用于经济适用住房项目开发建设的贷款
贷款人指中华人民共和国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构；借款人指具有法人资格并取得房地产开发资质的房地产开发企业
条件
(一)借款人已取得贷款证(卡)并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户。
(二)借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。
(三)借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力
(四)建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。
(五)借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
(六)建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。
(七)建设项目规划设计符合国家相关规定。
(八)贷款人规定的其他条件。
(二)借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。
(三)借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力
(四)建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。
(五)借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
(六)建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。
(七)建设项目规划设计符合国家相关规定。
(八)贷款人规定的其他条件。
房地产中介法律制度
房地产中介服务概述
概念
指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称
房地产咨询
指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动
房地产价格评估
指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动
房地产经纪
指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动
概念辨析
房地产中介
《民法典》第961条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
房地产经纪
指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为
房地产经纪机构，指依法设立从事房地产经纪活动的中介服务机构
房地产居间
房地产居间合同也称为房地产中介合同、中介服务合同
房地产行纪
《民法典》第951条：行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。
第952条：行纪人处理委托事务支出的费用，由行纪人负担，但是当事人另有约定的除外。
第952条：行纪人处理委托事务支出的费用，由行纪人负担，但是当事人另有约定的除外。
机构
类型
房地产咨询机构
房地产价格评估机构
主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进行房地产评估活动
房地产经纪机构
设立条件
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业技术职称人员；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人。
应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记
房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案
房地产中介服务人员
采取统一考试、执业资格认证和登记的管理办法
从事房地产咨询业务的人员
具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员
从事房地产估价的人员
实行房地产价格评估人员资格认证制度
房地产估价师
必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员
必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。
房地产经纪人
房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
房地产中介业务
房地产中介服务合同内容
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
活动规范
房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
房地产税收法律制度
房地产税概述
概念
以房地产为纳税对象或者以房地产开发经营活动中的特定行为为纳税对象的税种
种类
房产税
包括房产税、契税和印花税、销售不动产营业税、增值税、转让房地产所得税等
土地税
主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等
计税依据
概念
即计算应纳税额的根据，征税对象量的表现
在税率不变的情况下，计税依据的数额同应纳税额成正比例
种类
以土地的面积为计税依据
简便易行，已被普遍采用
以房地产的价值为计税依据
充分考虑了土地的级差收益，使纳税人的税赋更加公平；但因要以较完善的的房地产市场为基础，适用有一定的局限性
以房地产收益为计税依据
可以调节土地收益，抑制投机行为
在我国以房地产收益为征税依据的税主要有土地增值税、营业税、房产税（房屋出租）等
计税方法
逐年定期征税
我国的土地使用税和房产税采该种计税方法
在房地产转移时征税
我国在土地使用权转移时征收土地增值税
一次性征税
对房地产按照适用的税额实行一次性征税的征税方法
我国耕地占用税属于此种计税方法
其他计税方法
定期不动产增值税
指政府对占有土地超过一定年限的产权人，通过土地的重新评估，对土地的自然增值部分征收的一种税
工程收益税
指政府在进行土地投资时，对周围收益的土地所有者根据其收益程度的大小一次性征收的一种税
土地税法律制度
城镇土地使用税
概念
指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内对使用土地的单位和个人按其实际占有的土地面积征收的一种房地产税
所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；
所称个人，包括个体工商户以及其他个人
所称个人，包括个体工商户以及其他个人
计税依据
纳税人实际占用的土地面积
计税方法
按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定
税额
土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元
不同地区可根据情况作相应调整。
免征的土地
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年
（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年
（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地
除上述规定，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准
耕地占用税
指对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税
按规定的适用税额一次性征收
计税依据
实际占用的耕地面积
税额
（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元
（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
免减
免征
军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地，免征耕地占用税
农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民【四类人】，在规定用地标准以内新建自用住宅，免征耕地占用税
减征
铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减按每平方米二元的税额征收耕地占用税
农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税
土地增值税
概念
指以不动产转让时取得的增值额为征税对象的一种税
纳税人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入（指以出售或者其他方式有偿转让房地产，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的情形）的单位和个人
↑
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税
征税对象
土地使用者转让房地产所取得的增值额
增值税计算方法
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收
增值额
指纳税人转让房地产所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）减除法律规定扣除项目金额后的余额
计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
税率-四级超额累进税率
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％
免征情形
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的
因国家建设需要依法征用、收回的房地产
按照房地产评估价征收的情形
隐瞒、虚报房地产成交价格的
提供扣除项目金额不实的
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
房产税法律制度
房产税
概念
在城市、县城、建制镇和工矿区征收的，以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税
纳税人
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
计税依据
房价
房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房租
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据
税率
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％
免交情形
法定列举
国家机关、人民团体、军队自用的房产；
由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
个人所有非营业用的房产
经财政部批准免税的其他房产
除上述，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税
契税
概念
指房地产所有权发生转移时，就当事人订立的房地产转移契约，按房地产的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。税率为3-5％。
征税对象：转移土地房屋权属的行为
具体指
国有土地使用权出让
土地使用权转让，包括出售、赠与和互换
房屋买卖
房屋赠与
房屋互换
视同转移土地房屋权属征税的行为
以土地、房屋权属作价投资、入股
以土地、房屋权属偿还债务、划转
以获奖方式承受土地、房屋权属
以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属
计税依据
土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格
土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额
土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格
减免
免征
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属
可决定免征或减征
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案
省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
房地产印花税
概念
指对书立应税凭证征收的一种税
“书立”：以书面的形式产生的各种合同，字据，帐薄等，是指签订合同、协议的行为
纳税人
在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人；在中华人民共和国境外 书立在境内使用的应税凭证的单位和个人
征税对象
房地产买卖、建设工程承包、房地产租赁、房地产保险及其他具有合同性质的房地产凭证；
房地产权转移书据；
房地产营业帐簿
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