购房
2024-05-22 17:05:01 0 举报AI智能生成
这份购房文件详细记录了您购买新房的所有关键细节，包括房屋的地理位置、房屋结构、房间数量和布局、以及装修和设施等。此外，文件还规定了购房价格、付款方式和时间表等重要条款。请注意，这份文件是购房过程中不可或缺的一部分，只有签署后，房屋交易才能正式完成。
作者其他创作
大纲/内容
避坑原则
步梯房
累
一二楼
潮湿、通风差、噪音大、隐私差、下水堵塞反水
4.14.18楼
不吉利
顶楼
冬冷夏热、雨天漏水
腰线层
采光差，积水，藏污纳垢
临马路
噪音
金三银四
促销产品
期房
风险大，容易烂尾
小孤楼盘
配套不好
公寓
税费和持有成本高昂、不好出售，租金回报低，水电贵
小开发商
质量堪忧
避开基地，铁路，高架桥，避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边
注意事项
房屋质量
关注房屋的质量、结构、建筑材料、安全隐患
物业管理
管理良好、服务周到的物业管理公司能使居住体验提升
好的物业是房子增值保值的重要因素
产权问题
购房前，应确保产权清晰无争议。检查房屋的所有权证书、土地使用权等相关文件，并确保没有任何未解决的产权纠纷或法律问题
贷款问题
应考虑到自己的财务状况和贷款能力，确保能够按时偿还贷款。
地理位置
应考虑其地理位置是否符合自己的需求和喜好。确保房屋位于交通便利、周边设施完善的区域
维护成本
应考虑到维护和保养的成本。了解物业的维修、清洁、绿化等费用，并确保自己有能力承担这些费用
其他
下定之前确认资格 征信流水合格
优先央企国企，小私企谨慎入手
选房
地段
配套
交通
地铁，公交，道路
生活
购物
商场、超市、菜市场等
餐饮
饭馆、酒店、酒吧等
休闲
公园、广场等
杂项
各种商店
医疗配套
医院、诊所、药店
教育配套
幼儿园、中小学、培训班
一线＞二线＞省会＞市区＞郊区＞县城＞乡镇
户型
户型方正
利用率高，好房子开间要宽、进深要浅，多面朝南
南北通透
通透性主要是指户型的通风和采光性能
相对两面采光＞相邻两面采光＞一面采光
避免暗厨暗卫
湿气重味道大
朝向
朝南、朝东南、朝东的，是最优的朝向
其次是西南，最次是北向
起码要保证主卧和阳台的朝向是南方
功能分区
动静分区
干湿分区
公区私区
楼层
高层
采光好，噪音相对较小，空气质量好
低层
出行方便，上下时间短，隐私好，安全，不怕电梯坏掉，不怕停电，火灾易逃跑
装修
毛坯房
可控制装修质量、风格，耗时耗力耗心
精装房
省心方便，总价高
得房率
得房率等于套内使用面积除以建筑面积（建筑面积＝套内使用面积+阳台面积+套内墙体面积+公摊面积），公摊系数等于公摊面积除以建筑面积，得房率越高，公摊系数就越低，说明实际能得到的能够使用的面积越大，越经济实惠。
梯户比
电梯太少，早上赶上班就只能干焦急
容积率
指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低
绿化率
指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率
35%绿化率，是指楼盘所在地块的35%部分属于绿化面积，这个数值算中等，不高不低
车户比
指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。
看房
别被样板间骗了，做了很多的视觉误导
很多样板间不放衣柜，就算是放，也会放小一号儿的，这样房子就会显得大很多
还有很多床和沙发都是特殊尺寸的，往往比正常尺寸的小的多，尤其是那些小平米的三居室
会在一些不起眼的地方写着此处非交房标准
看完样板间都还要再看毛坯房，还得分不同时段去看，采光、潮湿、隔音等等都要仔细的看
新房
注意事项
确认五证齐全
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
商品房销售（预售）许可证
区分订金和定金
订金
可以随时退
定金
不可以退
买房送面积？
在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的
很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送
买房送车位？
产权车位
产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。
车位使用权
车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。
现房
利
1买现房可以看到房子的实际情况，买方可以通过实际考察，来评估房屋的综合情况，判定是否适合购买
2买现房交房所需周期短，完成相关交易程序便可考虑装修入住
3买现房可以缩短办理入住、产权登记、落户等事项的周期。
弊
1现房较期房，售价会稍高
2买现房可供选择的房源较少，因为现房要么是开发商故意存留的，要么是期房预售剩余下来的
3有些现房是装修好的，其隐蔽工程比较难以看到，例如房屋的墙体、水电、防水等情况，需要实际居住后才能验证其好坏
期房
利
一般期房售价较现房偏低，有时甚至还会打折
期房较现房，有更多的好房源可供选择，选择余地比较大
期房的工程质量可以看到，购房者可以去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等都一览无余
弊
买期房存在一定的风险，存在因违反政策、开发商实力不足、资金链断裂等因素，而导致项目停工，出现烂尾楼的可能
买期房前期无法看到房子的实际情况，选房只能通过规划沙盘、户型图、楼盘介绍及销售人员的讲解，来获取房子的状况信息
存在开发商及销售人员的过渡包装宣传房子信息，以及虚构房屋信息的情况，最终实际交付房子情况，可能会和宣传的情况有出入
期房的价格波动性比较大，同一期不同时间购买的期房，单价都可能有所不同。
二手房
注意事项
二手房首付中，还包括税费和其他费用，不仅仅是房子的净首付
注意看地区指导价，一套房子可能标价很高，但地区指导价很低，而可贷款额度是按照这个房子的指导价来进行评估的，这时候你其实是贷不了多少款的，进入实质交易流程时，就有可能出现贷款额度低，首付不足的尴尬局面，但那个时候往往合同都已经签掉了，后续就会非常被动
注意事项
核实房子到底是谁的？
看《房产证》，上面写的 产权人 是谁
如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。
对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。
除了房产证，我们还要去房管局 “查册”。这份资料相当于房子的 “身份证”，不但可以看到产权人，还能看到有没有 银行抵押，有没有被 法院查封。
如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。
卖家户口迁出了吗？
原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。
在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？
房子有无租约？
如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。
千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。
千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。
做好交易资金托管
房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户
很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。
投资房
选城市
经济发展要好
根据中国城市GDP排名
人口不断增长
根具人口净流入城市排名
投资什么样的房子涨价快？
看地段，看控规图（一般在当地国土局的官网 就能找到），主要看 黄色和红色区域 就可以了。
黄色：代表居住用地
红色：代表商业用地
黄色：代表居住用地
红色：代表商业用地
商业用地的占比高的
投资房要避开哪些坑？
没有学区的老破旧
房龄大、日久失修、没有电梯，而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。
这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。
这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。
价格过分便宜的
如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。
因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。
这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。
因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。
这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。
投资房的收益怎么算？
投资房的收益分为两部分，一个是租金，另一个是买卖差价
租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价
学区房
教育局按片区划分，小区属于哪些学校，子女符合规定就能到入读。
学位房
开发商与学校合作，符合条件的业主，其子女能优先入读指定学校
学位房的入学资格更加明确，价值自然也更高
选中心仪学校，再买房
贷款
贷款方式
公积金贷款
贷款额度是有限，利率低
商业贷款
利率高
组合贷款
超过公积金限额部分用商贷
还贷方式
等额本金（黄琪）
本金部分始终保持不变，利息另算
前面还款压力大，后面还款压力小
贷款300万，时间30年，利率为4.9%，等额本金第一个月还款20583元，第139个月等额本金的月均还贷将少于等额本息法，总计还款521万，利息221万
等额本息
每月还本金加利息之和始终不变
一直是一个还款额
贷款300万，时间30年，利率为4.9%，等额本息月还款15921元，还款总额573万元，去掉300万的贷款，利息273万
额外费用
契税
90平以下唯一住房，按1%征收
权属登记费
80元/一套，增加一人加10元
交易手续费
3元/平方*面积
装修保证金
几百到几千元不等，装修完会反还
物业维修基金
通常是房贷的2%-3%
物业管理费
每个小区不同，一般先交三个月。按面积算大概几百块
远郊盘
郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。
除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。
除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。
0 条评论
下一页
