《半小时看懂》商业地产筹备期核心要点
2024-12-18 15:04:48 0 举报AI智能生成
商业地产、筹备期、要点
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大纲/内容
筹备期核心要点
计划表单
筹备期模块化
中大型购物中心（GRA8-15万m²）筹备期模块化计划的2种主要类型
A类：筹备时长20-22个月
标准化、可复制购物中心
B类：筹备时长30-36个月
个性化购物中心
A类：筹备市场20-22个月模块化计
考核各系统（约325个节点）
考核商管公司（约188个节点）
考核商管公司（约5个节点）
B类：筹备期33个月模块化计划
集中商业项目全景计划：一套计划考核各系统（约404个节点）
筹备期模块化计划表格设计特点——方便执行
案例A：强管控，既定工作量，也上发条
案例B：强指导，只定工作量（提供绝对周期）
WHO责任人/What业务事项/When完成时间+底线标准、工作量（时间周期）、重要度级别、上下游流程指向或前置条件
二装&消防
消防四证
装修设计合格证
装修材料合格证
消防验收合格证（消防大证）
一消
包含主力店、精装铺、清水铺、公区装修在内的工程消防竣工验收全部合格
二消
商户进场后，二次装修破坏了铺内原消防设施，需按四证流程重新报审、验收、取证、才能营业。
开业同意证（消防小证）
政府发放消防证照流程
审
住建部-审图中心（外聘专家，规范，非公，随机，线上）
验
住建部（公编、随机、现场多次验收/整改，一次性发证）
管
消防部门（检查、监督、管理、长期检查）
合并/分开取证
一二消分开取证，先一消，后二消
独立验收
购物中心协调消防取证第三方服务商
专户专人
一二消合并取证
联合验收
能早尽早
材料一致
专户专人
一二消合并取证+联合验收
利
开发公司：工作效率高，快速推动筹备期任务进度。
租户：减少成本，不需要花钱二次消防改造
弊
租户：部分合资外资租户因为一消未取证，商铺未达标而不进场
商管公司：没有条件进行招商优化，招商运营催促租户进场装修的工作压力大，二装现场安全管理工作量大
开发公司：购物中心不得不包揽一切安全风险责任
一二消分开取证+独立验收
利
租户：无延迟进场装修的理由
商管公司：节点顺利推进，优化招商头部品牌
开发公司：避免二装期间的消防安全风险责任
弊
租户：增加成本，需要花钱二次消防改造
开发公司：增加工作量，但不增加成本
商管公司：增加工作量，需协调多方，按合理价格、顺利实施二消改造
十大风险点
总控不力，开发与商管各自为战，协同不到位
组织保障——设立总控部门（总指挥部）
筹备期模块计划节点表
多方沟通机制
各专业交流、培训机制
关键节点考核，激励机制欠缺
利益共同体，才是行动共同体
1.对事不对人，每个节点，亮灯打分
2.对事不对人，上下游彼此承担责任，下游主动黄灯预警，积极协同上游解决问题
3.所有节点的启动时间和完成时间，往前提早30天，形成节奏一致的内控计划
商管筹备期资金安排无计划
商管提资缺失、滞后
商管提资内容和时间节点——3条线索
线索一：商管提资
线索二：企划提资
线索三：智能化提资
11个节点
商管初提资
商管深化提资
商管终提资
商铺交付标准提资及精装二次提资
项目VI提资
企划专项设计初提资
企划深化提资（专项设计意见反馈）
企划终提资（专项设计意见反馈）
智能化初提资
智能化深化提资
智能化终提资
二装管控不到位，不能日事日清
3张销项表
广场开业倒排销项表（各部门）
二装管控销项表——使用场景（夜总会）
个人工作清单（销项表）
3类会议
检查会
指令会
共识会
商户进场滞后
现场作业面没打开
交底不清，商铺不具备租户要求的房产技术条件
招商进度滞后，重点租户未提前招商签约
商户观望情绪浓厚
现场装修管控流程和标准模糊
1套流程
进场装修流程
5个节点
合同签署
进场装修
达到消防验收条件
装修完成
达到开业条件
1个甘特图
图纸管控不专业、装修验收流程和标准模糊
商户平面图
商户全套图
外立面主力店LOGO
外立面橱窗布置
外立面广告位灯箱
内场灯箱广告位
隐蔽工程验收
竣工验收申请
竣工验收
装修押金退款
不重视开业安全保障和政府报备
物业移交责任界面不清晰
接管
满负荷测试
移交
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