《半小时看懂》商业地产招商期10大核心要点
2025-02-19 17:55:37 0 举报AI智能生成
商业地产、招商、要点
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大纲/内容
1.筹备期期市场调研关键点
区域分析
购物中心的业绩
人口
经济实力
竞争饱和度
区域市场供应
区域内某一物业类型的单元数量或平方英尺数
区域市场需求
区域内，特定时间点上，特定租金标准下，对某一物业类型的需求
区域吸纳量
按面积衡量，即一年内出租的总面积
期初空置面积+期间新增出租面积-期间减少出租面积-期末空置面积=吸纳量
区域空置率
某一区域市场未出租面积所占百分比
空置率=空置面积/总面积
空置率降低，且吸纳量为正值→区域市场，供应＜需求→机会＞威胁
空置率增加，且吸纳量为负值→区域市场，供应＞需求→威胁＞机会
商圈分析
商圈：指购物中心实际吸引的大部分顾客的来源地范围
商圈分析：确定近端顾客和远端顾客在哪里？竞争对手在哪里？
一二三级商圈定义
商圈分为一二三级
商圈级别与营业额、交通工具、行程时间、城市级别、项目定位等密切相关
商圈越大，项目发展空间越大
获取商圈内细分市场信息
人口统计
消费心态分析
人口统计+消费心态分析=细分市场
获取竞争对手情报
定位、业态规划和租户组合
租户信息
经营信息
营销信息
现状资产状况和管理水平
项目分析
资产状况
12项检查清单
物业形状和分区
地形地势
交通与出入口
车位
周边设施
外观可见度和导视标识系统
景观
建成年数
建筑结构
主要建筑系统
内部公区描述
便利设施
管理状况
7项检查清单
组织架构
人员编制
岗位职责说明书
考核激励机制
员工效率
现有管理合同概要，包括期限和费用
管理制度和流程
经营状况
项目评价表6类关键指标
定位
商品力
收入
销售
客流
车流
2.SWOT分析表和定位梳理
分析表
1.锁定对手，一对一比较
2.收集信息
3.筛选排序
定位梳理
定位第一步：用SWOT分析导出定位的概念方向，打穿租户认知
定位第二步：梳理一串定位关键词，用来筛选品牌
3.租赁决策文件和市场租金
租赁决策文件10项要点
项目定位
品牌级次（分业态）+店铺级次
收益模式（固定租金/扣点租金/两者取高）
可租赁面积（面积取值方式/面积管理部门/数据报表和图纸）
楼层标准租金单价——全场/楼层
租赁期限（分业态）
租金递增减（分业态）
免租期
租押方式
租赁合同审批流程
物业服务费
市场租金
比较网络法
比较可比物业的特征和租金，为目标物业确定市场租金的一种方法
市场租金
一项物业凭证借当下的资产状况、经营状况和管理状况与可比物业比较后，客观上有理由向租户要求的最高租金。
可比物业
同一区域或商圈内，在物业类型、商业体量等资产属性上具备可比性的物业。
4.招商品牌库如何建立？
1.零售品牌库
2.非零售品牌库
3.业态品类分类表
4.商务条件信息库
5.品牌库有效品牌数量
6.品牌入库操作流程
5.两者取高是购物中心利益最大化的唯一手段吗？
固定租金=店铺面积*市场租金单价
扣点租金=销售额*扣点
6.业态品类规划趋势
主次力店
面积占比下降，单店面积缩小
超市
快时尚、KTV
影城
健身
小商铺
总量增加，单店面积缩小，店铺展示面趋窄
餐饮
服装
其他零售
体验业态
7.品牌落位
第一步：识别商铺价值
商铺位置
商铺面积
商铺形状
展露程度
铺内条件
第二步：区分品牌属性
一般会员品牌
预付卡会员品牌
量贩属性
第三步：用品牌属性与商铺价值匹配法，实现一个相应的落位
冷铺
热铺
不冷不热的铺
招商精彩的标准
五大核心要素
精湛
体现为招商团队具备高超的专业技能和丰富的行业知识
精准
精准定位目标企业，不是盲目地进行大规模招商推广，而是基于本地的资源禀赋、产业规划和市场需求，筛选出最适合本地发展的企业类型
精细
要求招商工作的各个环节包括服务都要做到细致周到
精彩
体现在招商方案的创意和吸引力上。招商宣传资料要能够突出本地的独特优势，如独特的文化底蕴、优美的自然环境、高效的政府服务等，并且以富有感染力的方式呈现给目标企业
精心
贯穿于招商工作的全过程。精心服务企业，深入了解企业的需求和期望，为企业量身定制个性化的招商方案，并且在企业发展过程中持续给予关心和支持
8.孵化首店，有哪些创新办法
孵化
提供定制化的商业空间，根据首店的类型和需求进行灵活布局
为首店的创业者提供市场调研分析到运营管理等一系列的辅导
赋能
利用本地政府、商协会的资源，通过多种渠道为首店进行品牌推广
借助大数据分析技术，为首店提供消费者行为分析、市场趋势预测等数据支持
9.租户组合的方法
租户组合协同效应
1+1＞2
游逛深度租户组合法：以吸客能力强，自带流量的“客流引擎”，“客流磁石”品牌为中心，在周边布局不同业态品类的相关品牌
游逛深度租户组合法——2步
客流引擎、客流磁石品牌相对均衡，间隔落位
用“如果喜欢A，一般还喜欢B”的逻辑，精准组合相关品牌
组团法：把同一个品类的品牌，扎堆，组团落位在一个区域
消费者一开始想买的，是1个品类
消费者最终买单的，是N个单品
流量变现的关键点，不仅是品牌，更是商品、是SKU，是爆品爆款。
组团式租户组合的好处
SKU的海洋，消费者选择多，购物体验好
提高租户的成交率、连带率
提高购物中心的流量变现能力
10.大面积冷区商铺如何招商？
7招创新招商大面积冷区商铺
明确招商方向
改变商铺价值
利用连带关系
广告露出
导视和引流
设计效果图
盈利测算和促销方案
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